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业内建议调整土地增值税征收方式

2013-12-06 10:17:00  10:43:00 | 来源:新京报 | 作者:

    原标题  业内建议调整土地增值税征收方式
    近期关于土地增值税的争论可谓沸沸扬扬。各大房企纷纷对自身税费缴纳情况积极澄清,业内也对土地增值税缴纳环节进行了种种解读。
    然而,同时让人们关心的是,土地增值税收缴金额不小,其与房价之间存在怎样的关系,房企如何在合理情况下处理土地增值税成本,未来土地增值税是否面临改革?为此,新京报邀请了多位业内专家,就这些问题进行探讨。 
    房价
    房价涨幅越大,土地增值税越高新京报:土地增值税和房价之间,存在怎样的关系?
    顾云昌:房子价格越高,土地增值税就越高。如果房企在扣除了成本之后,毛利润没有达到20%(适用于普通住宅),就不存在土地增值税的问题。房价上涨被看成是土地随着时间的推移增值,国家规定土地增值的这部分就要收增值税。
    邹晓云:土地增值税或多或少都会转嫁到房价上。目前土地增值税采取预征制,这会对资金实力较为欠缺的开发商造成一定压力。为了在开发过程中尽快回笼资金,开发商可能会在一定范围内提升价格。
    张斌:税收由企业承担,如果有可能,房地产商的税收很大一部分是要转嫁到房价上的。税收和房价不可能一点儿关系都没有。土地增值税实行四级超率累进税率,增值越高,税越重。但这其中开发商也要考虑,定价太高会否影响销售节奏。在不同的市场条件下,其转嫁房价的能力也不同,这要取决于房企和市场的博弈关系。 
    避税
    自持部分无须缴纳土地增值税新京报:在合法合理的前提下,房企现在一般有哪些手段降低土地增值税成本?
    顾云昌:理论上来讲,开发商自持的这部分,国家是没办法征收土地增值税的,如开发商自持商业,自己来经营。
    所交土地增值税是否合理,要看成本怎么核算,具体哪些算成本?这部分是税务部门委托中介机构来查房企所公开的账目,非常繁杂,不是开发商想报多少报多少。
    张斌:这部分税交多少主要取决于决算的问题,要按条件进行决算,多退少补。只要达到了税务局规定的一系列条件,就必须进行决算。税务局要根据具体掌握的信息来决算,这就需要房地产商进行配合来提供相关信息。这两方面是相辅相成的。
    开发商把价格定得低一些,这部分税有可能就会少缴一些,价格具体定多少,这其中房产商一定会根据自身情况进行平衡,从而找到一个最优值,谋求税后利润最大化。
    陈云峰:据我了解,很多房企每年的纳税额都超过利润额,大有将房地产行业当做奢侈品行业征税的意味。尤其在三、四线城市,如果规范纳税,很多项目基本没有利润。因此项目之初的税收筹划是开发商重要的筹划内容之一。部分开发商不得不打规定的擦边球,采用转移收入或者增加成本等方法来合理避税。 
    影响 
    豪宅类产品受波及可能性更大新京报:土地增值税如果严查,对哪类项目会影响最大?
    陈云峰:价格与成本之间的差距越大,土地增值税收缴的额度就越大。以价格优势多量快跑的项目受到的影响不大。而豪宅类产品受波及的可能性更大。同时,一、二线城市和三、四线城市的项目利润空间存在差异,因此土地增值税如果严查,其影响力也会按城市的级别递减。
    邹晓云:毕竟近些年房价在随着时间的推移而上涨,项目的收入和土地使用开发成本之间的差距有所拉大,因此开发周期较长的项目有可能会受到一定影响。
    顾云昌:理论上讲,房价卖得越高,土地增值越大,征税就要征得多。基于此点,开发商可能就会考虑,有些项目房价不要定得太高,以免升值部分也交给国家,采用薄利多销的办法。税务部门也是这么考虑的,通过税收限制开发商涨价幅度,以避免房价过快上涨。从某种程度上来说,土地增值税本身是有利于遏制房价过快上涨的。
    张斌:并不能具体说哪一类的全部项目都会受到影响。因为项目没有达到决算条件,在税法上来讲,就没有达到纳税义务的节点。 
    变革 
    房地产税收一体化或成未来方向新京报:未来土地增值税政策的发展趋势会是怎样?是否有可能出现一些新改革?
    顾云昌:土地增值税现在实施起来比较繁琐,结算过程非常复杂,将来国家能不能在具体计算上进行简化,这是需要探讨的。我们看到,因为国家顾不过来,很多项目卖掉好几年了这部分税还没有征。理论上讲,如果房价很平稳、甚至下跌,房企的利润在20%以内,国家应该征不到土地增值税,房价上涨越快,土地增值税缴得越多。现在税务部门采取预征制,缺乏一定的法理性。土地增值税的征收也是随着地方税收任务的完成情况时紧时松。
    土地增值税本身是合理的,对平抑房价起着一定作用,体现了土地增值部分的收益回归国家,问题是怎么个征法,预征的方式是否合理?计算上是否应该进一步简化,这些是值得探讨的问题。
    陈云峰:土地增值税的初衷是控制房价和开发商利润,防止开发商囤地。但目前来看实施的效果并不理想。对于开发商来说,土地增值税收取的税率较高,无疑会对项目开发带来压力,反而变相助推房价上涨。
    在税制改革上,可以将土地增值税、土地使用税等税种纳入到房地产税中,以此厘清多种环节的复杂征收,增加房屋持有成本,通过市场化手段来调节市场。
    张斌:土地增值税是地方税,收起来100%归地方,是地税局来征的,预征率这些都是由地税局来制定实施的。现在没有足够证据证明之前征收力度是不是较小,也谈不上紧和松的问题。
    土地增值税究竟怎样收,能够降低征收成本,更加透明,这是更为值得讨论的问题。土地增值税本身的性质就在于增值额,核算增值额就必须要搞清楚成本费用,问题就在于此。土地增值税是相对复杂一些,但也没有复杂到不可操作的程度。

 

(编辑:王欣)

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