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房地产企业如何进行土地增值税清算

2016-12-15 10:08:00 | 来源:中国税务网-河北省东光县地税局稽查局 | 作者:崔明

  对房地产企业来说,土地增值税清算比较复杂,本文对其清算流程以案例形式进行说明。

  一、企业及项目情况

  某房地产公司为独立核算的有限责任公司,主要从事房地产开发、销售,企业所得税征收方式为查帐征收,印花税征收方式为查帐征收。该公司开发建设光明小区项目,规划批准总占地面积10万平方米。根据房产测绘单位提供的数据,实测总建筑面积证明为18.5万平方米,可售面积证书中商品房销售面积18万平方米,公共配套设施总面积0.5万平方米(产权属于全体业主所有)。

  二、税务机关审核情况

  税务机关通过对纳税人提供的相关资料审核,对该清算项目审核确认情况如下(企业未列明的其他事项视为正确):

  确定销售收入90000万元。根据纳税人提供的销售商品房购销合同统计表中的销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入等,对该项目出售住宅5万平方米,取得销售收入20000万元;出售非普通住宅6万平方米,取得销售收入23400万元;出售商业等用房7万平方米,取得销售收入46600万元,予以确认。

  确认扣除项目金额。取得土地使用权时所支付的金额为16000万元。经审核纳税人提供的土地出让合同及付款证明凭证,该项目取得土地使用权所支付的金额为16000万元,财政正式收款凭证,予以确认。

  房地产开发成本:经审核该公司未能提供土地拆迁及补偿费的支付凭证和拆迁协议,金额50万元,为白条入账,不能扣除。通过对“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费”的相关附表中列举的明细项目内容进行审核,经审核确认的五项费用扣除金额为49950万元。

  房地产开发费用的审核。该公司能够提供金融机构贷款证明,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。经审核,允许扣除的财务费用为3000万元。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第三款规定,房地产开发费用可按土地使用权所支付金额与开发成本之和乘以5%,扣除金额是3297.5万元。允许扣除房地产开发费用:3000万 + 3297.5万= 6297.5万元。

  转让房地产有关的税金4500万+450万=4950万元。

  房地产开发企业加计扣除。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第六款规定,从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权所支付金额与房地产开发成本之和加计20%扣除。该公司加计基数为65950万元,加计扣除20%金额是13190万元。

  根据以上数据,本次清算允许扣除项目的总额为(不包括税费):16000万 + 49950万+ 6297.5万 + 4500万+ 450万 + 13190万= 90387.5万元。

  三、检查后的应纳税款计算

  由于该项目既有普通住宅又有非普通住宅及商业用房,应按建筑面积比例分摊扣除项目。

  普通标准住宅计算过程:出售普通标准住宅取得收入20000万元,税金:1100万元

  扣除项目金额比例:5万÷18万 = 27.78%

  扣除项目金额:

  90387.5万× 27.78%+1100万=26209.6475万元

  增值额=20000万-26209.6475万 =-6209.6475万元

  该项目的普通标准住宅部分,因增值额为负,应免征土地增值税。

  非普通住宅计算过程:

  出售非普通标准住宅取得收入23400万元

  税金:1287万元

  扣除项目金额比例6万÷18万 = 33.33%

  扣除项目金额:90387.5万× 33.33%+1287万=31413.1538万元

  增值额=23400万-31413.1538万 =-8013.1538万元

  该项目的非普通标准住宅部分,因增值额为负,应免征土地增值税。

  商业用房计算过程:

  出售商业用房及公寓取得收入46600万元

  税金:2563万元

  扣除项目金额比例7万÷18万 = 38.89%

  扣除项目金额:

  90387.5万×38.89%+2563万=37714.6988万元

  增值额=46600万-37714.6988万=8885.3013万元

  增值额与扣除项目金额之比(增值率)为8885.3013÷37714.6988=23.56%

  适用税率为30%

  应纳土地增值税为:8885.3012万×30%=2665.5904万元

  已预缴土地增值税为:500万元

  应补缴土地增值税为:

  2665.5904万-500万= 2165.5904万元。

  四、违法手段分析

  隐瞒收入。检查人员通过对该企业的银行流水进行查看,发现对应的会计科目有“其他应收款”,税务人员认为不应当有对应关系,于是顺藤摸瓜发现是顶账的部分非普通住宅的价款,于是向企业财务人员询问,企业财务人员不得不接受这部分价款未结转销售收入的事实,原因是向部分建筑商抵顶建筑工程款5000万元,经过核实后并入非普通住宅的价款,该企业已经按照正确的会计方法进行了纠正。(建筑商未按照规定向该企业开具建筑业发票已经按照规定进行了补税罚款。)

  虚增成本。检查人员对该企业的预算报告和竣工结算报告进行核查,发现所用的砖瓦、沙石料、钢筋和工程报告严重不符,超过预算数额较大,企业没有正当理由故应调减“开发成本”600万元。

  白条入账。检查人员还发现部分税收业务存在白条入帐情况,土地拆迁及补偿费的支付凭证中,“管理费用”有白条列支金额50万元,为白条入账。根据相关规定予以剔除。调账后的正确开发成本是49950万元。

  根据《中华人民共和国发票管理办法》第三十五条的规定,对该企业未按照规定取得发票的行为处以1万元的罚款。

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