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城市商业综合体房产税纳税现状调查及建议

2016-12-22 14:25:00 | 来源:青岛市地税局李沧分局 | 作者:副局长 宋铁城 贤云

    城市商业综合体是以购物中心为主导,以建筑群为基础,融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”,并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系,从而形成一个多功能、高效率的综合体。新模式既带来了新机遇,又面临新挑战,也面临新的税收风险。笔者通过对辖区内商业综合体的深入调研,分析了城市商业综合体房产税管理现状,提出了建议。

    一、辖区内城市商业综合体现状

    房产税是以房屋为征税对象,以房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向房屋产权所有人征收的一种财产税。目前,李沧区辖区较大规模的城市商业综合体10余个,运营模式主要有整体出租和部分出租、部分自用等模式,筛选具有代表性的3个商业综合体进行调研分析。

                   (一)        城市商业综合体的建设的基本情况。

  

    其中:百通某综合体自用部分为整体销售给控股子公司,整体购买11167平方米,金额11167万元。

    (二) 近三年城市商业综合体自用房产运营缴纳房产税实际入库情况 。       单位:万元

                         

  

    百通某综合体项目运营模式是采取整体出租模式,其他两个项目是采取部分自用和部分出租模式,其中出租部分包含按出租协议房间内面积占总面积比例计算的公共配套面积。

 (三)近三年城市商业综合体物业管理公司承接车库、车位缴纳房产税实际入库情况。 单位:万元

                               

   

    城市商业综合体物业管理公司都是按照从租缴纳的房产税。

    二、城市商业综合体房产税存在的问题

    (一)分割出租,面积界定难,容易造成征管争议。通过调研发现,公司的商业综合体项目中,出于功能设计的需要,将建筑主体分割进行出租,同时分割划分公共配套面积,包括中庭、走道等形式的共享空间和客户体验区,以及电梯、卫生间、机房等配套设施及空间,公司与商家签订的租赁合同,与商户约定租赁套内建筑面积,租金金额。企业认为其与商户签订租赁合同时,出于经营考虑在合同中仅体现了商户实际使用的套内面积,不包括公共配套面积,但内部管理部门在实际测算并拟定租金时已考虑相关因素,即公共配套面积实际已体现在租金中并已从租申报房产税,因此不应再从价计征房产税。

    (二)政策不明确,企业按照有利原则处理,容易造成难控管。通过调研发现,企业进行税收筹划,开发项目将车库、人防设施不可售的公共配套面积进行了销售,签订销售合同,销售给业主或销售给物业管理公司(独立法人)取得收入,由物业管理公司进行出租。销售给业主部分,业主认为不具有房屋性质,只是使用权,房产税没有缴纳。销售给物业管理公司取得租金收入,有的缴纳房产税,有的不交房产税。但物业管理公司与业主认为车库、车位属于公共配套设施,存在免费使用或收取管理费情况,不交房产税。因此,车库等公共配套设施房产税政策界定需要明确。

    (三)出租方式、方法、类型太多,容易造成界定征税难。企业存在出租类型较多,对自用部分进行分割出租,统一签订房屋租赁合同,约定装修要求,对装修期间存在免租期和空置期情况。

    (四)计税方式不同,税负差异明显,容易造成税负不公平。通过与连锁企业的充分沟通与交流,了解到目前各地房产税政策在制定、执行中存在较大区别,税收负担差异明显。目前北京、深圳两地商业综合体项目房产税采取的都是从价计征方式,即无论房产自有还是出租都按照房产原值的70%计算余值,按1.2%税率征收房产税。而按照税法口径对商业综合体采用从价与从租相结合的计征方式计算房产税,税负则明显偏高,比如万达某综合体高出10%,百通某综合体高出41%.目前,深圳、北京的优惠性房产税政策事实上极大降低了综合商业体的房产税税负,造成了不同区域的税负差异明显。

    按不同运营方式对商业综合体税负测算(依据2015数据)                  金额单位:万元

  

  

    (五)变相出租或转租、隐匿收入,容易造成收入控管难。通过调研发现,存在以较低价格对外出租的现象,有些关联企业、母子公司之间,给税务管理工作带来一定困难。比如,某A商业地产整体租赁给子公司经贸公司进行运营、管理,A商业地产应按照所收取租金的12%计算、缴纳房产税。由于经贸公司与A商业地产整体租赁定价采用固定租金加浮动租金方式,该商业地产项目的经营情况将直接影响租金金额。若该商业地产项目运营亏损,则A商业地产仅收取少量的固定租金,对应负担的房产税金额也较小。A商业地产房产税负担与实际经营情况配比,与统一按照房产原值计算、缴纳房产税相比较,税收负担更加均衡、合理,更加有利于A商业地产、子公司的健康发展。但对于企业这种运营模式,租金多少才算合理,对数据的统一度,征纳双方意见难统一,增加了纳税人的税收风险和税务机关的执法风险。

    三、城市商业综合体房产税税收征管建议

    (一)准确界定房屋公共配套面积征收依据。对于商业综合体进行分割出租的,税务机关应统一对部分出租和部分自用缴纳房产税进行明确,对于公共配套部分如何进行分摊,正确区分出租和自用部分的计税依据,从而减少税务机关与纳税人之间的争议。如果公司与商户所签订具有法律效力的合同明确约定了租赁面积即套内面积,没有对公共配套的分摊作出任何约定,可根据实地调查情况以及从该公司取得的宣传文案、经营资料等来判断,公司是公共配套部分的所有者和实际管理者,拥有完全的所有权、处置权和收益权,经常性地利用公共配套区域举办企业宣传、促销等活动收取费用,对于这样的公共配套面积部分公司应按照房产原值缴纳房产税。

    (二)合理认定免租期和空置期。企业对自用部分进行分割出租,统一签订房屋租赁合同,对装修期间存在免租期和空置期情况的,根据财税〔2010〕121号文件等房产税相关政策认定,对于该公司出租房产,租赁双方签定的租赁合同,约定有免收租金期限的,免租期间应由该公司按照房产原值缴纳房产税;同时,该公司出租的商铺中租赁中断期间暂时空置部分也应按照房产原值缴纳房产税。对于企业合理范围内的免租期、空置期问题,税务机关应明确认可。

    (三)统一征收方式,实行从价计征。对多数商业综合体来说,从价计征和从租计征两种计征方式的并存,既提高了房产税税负水平,又增加了房产税计算的工作量。过重的税负不利于行业、企业的长远发展,也有企业曾经尝试通过关联企业交易,将项目整体以较低价格出租给关联公司,但同样被税务机关依法核定计税依据。同时,由于企业每个期间的经营性资产税基变化大,纳税过程需重复对税基核算、大量房产设备核查、数据采集计算,从简税制、降税负,促进商业综合体发展、推动地方税收收入增长的角度出发,建议对同一商业综合体类型的经营性资产房产税不再区分从租从价两种计征方式,统一合并按从价方式(可以根据市场评估价值)计征房产税。

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