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“后营改增”关于加强土地增值税清算的几点思考

2016-12-22 18:08:00 | 来源:青岛市地税局崂山分局 | 作者:副局长 姚爱民 孙兴卫

    青岛市崂山区位于青岛东部沿海,资源丰富,地域广阔。近年来,半岛经济圈的拓展,对崂山区的辐射带动作用不断增强,房地产业迅速崛起,并逐渐发展成为崂山区支柱产业之一。今年以来,得益于首套房认定等购房激励政策, 房地产业已成为地税主力税源,土地增值税创造的地方税收占比也提升至30%.在“后营改增”时期,加强财产行为税管理,特别是土地增值税清算的管理,是当前地税部门应当强化的重点工作。

    一、当前崂山分局土增清算工作开展情况

    土地增值税清算是一项风险高、责任重、综合素质要求极高的工作,对此崂山分局始终把建设专业化清算团队作为提升清算质效的首要工作。根据专业管理要求并结合实际,从稽查、征收、评估等岗位,精心挑选了6名责任心强、业务水平高、有实战经验的干部组建成专业清算团队,为清算工作开展提供坚实的人力保障。

    为统筹安排好全年清算工作,崂山分局由法规科牵头,多部门联动及时全面获取辖区房地产企业网签合同信息、预售信息,排查达到清算条件的项目,掌握总体工作量,厘清工作思路和目标,并根据实际制定了合理的年度清算计划,确保全年清算工作有序开展。

    今年以来,崂山分局针对工作实际,积极应对,通过强化清算团队力量,规范清算流程、统一清算模板,加强预警值应用,采取单项核定、分次清算等措施,有效推进了土地增值税清算工作。截至10月份,共实施清算项目16个,已清算完毕8个,清算应补缴土地增值税6.36亿元,总体平均税负11.54%。

                              崂山区1-10月土地增值税入库情况

     

    二、目前土增清算工作中存在的主要问题
    (一)待清项目多,催报资料难度较大。目前,崂山区域内正在开发、销售项目合计50余个,已达到清算条件的有30余个。待清项目中大多为老项目,不同程度地存在着时间跨度长、历史遗留问题较多等难题,比如财务人员更换、票据未开具、土地出让金补缴争议、经济纠纷导致未结算等等;而新税收政策要求日趋严格,对人防车位扣除规定、房地产业核定率等方面做了更高的要求。主观客观两方面的原因造成纳税人迟迟不愿同税务机关对接,甚至无法提供相关材料。作为税务部门,若强行予以核定,必然造成纳税人怨声载道,引起抵触情绪,最终导致税款执行难;若不核定,清算必将因此停滞,最终导致新增项目、待清算项目叠加累积,既造成大量税款入库滞后,又导致潜在执法风险。

    (二)“营改增”新政困扰,成本核算复杂。财税〔2016〕43号规定:“《土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额,允许在销项税额中计算抵扣的,不计入扣除项目;不允许在销项税额中计算抵扣的,可以计入扣除项目。”企业进行房地产开发按照简易计税的项目进行土地增值税清算时,清算项目中的扣除成本进项税不能抵扣,清算扣除项目中增值税可以扣除容易把握。但对一般计税项目,清算时,哪些进项税专票可以扣除,很难准确把握。比如,增值税票管理权属国税机关,账务上,企业已做抵扣的专票,可能会发生清算完成后,因各种原因,专票不能抵扣了,或者因客观原因不能抵扣的专票经总局稽核后又能抵扣,这种事后的变化,会导致清算结果难以准确。

    (三)部分政策不清晰、不尽合理导致税企争议大。目前争议最大的问题是人防成本扣除规定,个人认为将是否移交人防办作为判定是否可以扣除的标准有些欠妥。《人民防空工程建设管理规定》(国人防办字第18号)第五十七条规定“防空地下室竣工验收实行备案制度,建设单位在向建设行政主管部门备案时,应当出具人民防控主管部门的认可文件”,即人防工程采用的是备案制,也就没有移交之说。再一个税企争议比较大的问题就是已售比例计算问题,相关政策表述不够清晰,容易产生歧义。上述情况导致实际工作中加大了执行难度和各地把握尺度不统一。

    三、提高土增清算质效的措施及建议

    (一)强化工作规范,提升清算质效。规范、统一的标准化流程是确保清算质量的关键。建议把统一工作规范,统一政策标准尺度,统一清算流程作为提高清算质量的制度保障。1、规范环节,清算流程格式化。首先,本着提高效率、篇平化管理原则,对清算流程进行规范。从项目立项,文书送达、材料催报受理,到清算具体实施、复核、税款入库的每一环节的要求和责任进行明确,形成闭环式管理链条。其次制作统一的“房地产开发项目土地增值税清算集体审议提报单”模板,对项目的基本情况,清算过程、审核结果进行详细说明,让每名清算人员都能依据模板要求和步骤,对存在风险的扣除项目进行重点审核,确保清算工作质效。2、团队评审,提高清算靶向性。实践证明,团队公关、流程标准化是目前提高清算质量的有效途径。具体措施,一是成立专业清算团队,二是对每一个清算项目,首先由清算人员根据纳税人的报送资料填写清算台账,再由清算团队根据项目具体指标情况,进行项目与项目之间、与造价指标进行综合评审分析,查找差异并确定可能存在的风险点作为下一步审查重点,提高清算靶向性。

    (二)优化工作流程,规避执法风险。1、活用单项核定,分步推进清算。对一些存在特殊原因的“三大”清算项目,即规模大、潜在税款大、核定争议大的项目,建议采取单项核定、分次清算的方法,可以有效加快土增清算工作。比如,在清算过程中,遇到一些单项未结算、票据不合法、相关证件资料无法提供的,根据建委以及市局下发的“四项成本”预警值予以核定单项成本,计算应纳税款,作为一次清算结果,待纳税人在规定时间内补充提供证据资料后再启动二次清算,这样既可以提高清算质效、减少税企矛盾,又能够降低执法风险、消除了日后执行难度,从而有效推进土地增值税清算工作进程。2、规范复核流程 确保清算质效。建立“交叉审核-法规复核-集体审议”三级复核模式,即每清算一个项目首先在清算团队内进行交叉审核,再传递法规复核岗进行复核,复核无误后再报分局集体审议,通过层层把关,最大限度地降低疏漏,确保每个项目的清算质量。

    (三)完善信息核查,注重专业培训。1、完善票据核查平台,增强发票审核准确性。当前在清算项目大多为老项目,尚未受营改增政策变化影响。而营改增后新开发的房地产项目,扣除票据大多为增值税发票,地税机关对票据真实性难以核查。因此,建议完善票据核查平台,严格核对发票,确保扣除依据的准确性。2、注重专业知识培训,提高团队业务水平。清算团队的清算人员来自不同岗位,普遍存在税收专业水平相对较高,但对建筑安装领域相关专业知识了解比较薄弱,存在对一些专业术语概念模糊、各种造价构成把握不准等问题,直接影响了清算质效。因此,急需对清算人员开展专业知识培训,补齐清算知识缺失短板。

    (四)促成多方合力,确保信息交流。1、重视国地税协作,消除政策衔接影响。营改增后,新旧政策衔接影响逐渐凸显。落实纳税人成本费用是否可以扣除、审核增值税进项是否允许抵扣等问题需要国税抵扣信息的支持。因此建议及时出台配套税收政策,将该项内容纳入国地税协作之一,便于地税机关及时获取相关信息,以应对、消除营改增所带来的不利影响。2、借助中介力量,推进清算进度。目前,因清算人员缺乏,新增项目、待清算项目叠加累积,大多分局清算工作压力较大,土增清算工作效率缓慢,盲目推进又担心影响清算质量。因此,建议尝试聘请中介部门介入,协助税务部门进行清算,以推进整体清算进度。

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