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当前二手房交易税收执法风险及防控对策

2016-11-03 19:03:00 | 来源:青岛地税局胶南分局 | 作者:赵信森 安佰锡

    近年来,二手房市场交易在国家政策调控下,在不断升温与平缓中轮回反复。但不管受何种政策的影响,二手房交易直接面向广大自然人,征管的公平公正极易引发社会关注,各级税务部门都针对二手房征管公平问题做了大量细致工作,但有时存在显失公正问题损害了纳税人切身利益。由于个人二手房交易存在涉及范围较广、交易隐蔽、部门之间信息不对称等特点,造成税收征管手段难以及时跟进。二手房交易征管现状与税收征管现代化要求 正逐步考量着税务机关。为此,笔者结合实际分析了当前个人二手房交易存在的税收征管风险,提出了建立信息共享体制、构建第三方参与定价机制、加强自身队伍建设等有利于应对潜在风险的措施建议,供借鉴。

    一、当前二手房交易税收征管现状

    以青岛市地税局黄岛分局为例,2015年办理一手房业务3万套,二手房业务1.4万套,入库地方各项税收3亿元;今年以来已办理一手房业务套2.9万套,二手房业务1万套,征收各税近2.4亿元。

    (一)强化导税预审,推行高效办税服务。牢固树立“最大限度便利纳税人、最大限度规范税务人”的理念,理顺涉税业务工作流程。一是针对窗口服务人员素质能力要求,对办税厅人员进行优化组合,分为两个业务小组,挑选业务素质高、责任心强的人员担任小组长,通过手把手的传帮带,强化办税人员业务素质,打牢办税基本功。二是抽调骨干人员进行导税及资料预审,将纸质资料与电子资料同步审核。三是建立应急先收后办机制,在纳税人出现拥堵时,对业务办理较为繁杂的纳税人,由受理窗口先行收取纳税人资料,并延时加班办理,办结后主动通知纳税人前来办理后续事项。

    (二)强化创新管理,堵塞非住宅交易税收漏洞。该局办税服务厅根据营改增变化,认真研究房产交易相关文件,结合房管中心地税窗口二手房交易现状,设计制作《个人转让非住宅税款计算表》,包含转让合同信息、评估价格确认、增值税金及附加印花税、扣除项目金额、卖方缴纳税费合计、买方缴纳税款合计等15大项。应用模板进行个人转让非住宅计算时,只需在模板中填写合同转让价格、购房价格及税款、房屋评估价格和各项费用四部分数据,便能自动计算出个人转让非住宅需交各税税额。

    (三)强化内部监督,实施有效内控管理。引导干部认真学习容易发生执法风险的重点环节和重点事项,共梳理了十个方面的风险点,并制定相应防范措施,防范可能在执法中出现的风险性和苗头性问题,有效规避执法风险。同时,始终将依法廉洁征收管理作为工作重心,加强对执法行为的监督制约,建立定期抽查制度,由督查内审部门定期对办结件进行抽查,对发现的问题,在全局通报,及时提出改进建议,为干部公正执法、安全执法创造良好条件。

    二、当前二手房交易税收征管中存在的风险点

    二手房交易税收征管在各个环节还存在一定风险,透视整个交易征管过程,不可避免地存在主、客观两方面风险,只有梳理出整个链条中的风险点,才能更好地加以应对。

    (一)《不动产登记信息查询结果证明》应用引发的风险。《不动产登记信息查询结果证明》是税务部门认定享受首套二套房契税优惠的重要依据。该证明依托国土资源和房屋管理局登记信息系统(俗称新网,原查询系统称旧网,以下同)由房管部门开具,土地楼盘信息合法完整的在新网内登记体现,无土地信息或楼盘审批不合法、或有其他历史遗留问题的,只能在旧网内查询,且比例较大,以黄岛分局为例,旧网内房产信息约占全部房产的20-30%左右。即便在新网内登记的房产,如果录入查询信息不同,同一家庭的《不动产登记信息查询结果证明》也会差别很大。出现这种情况原因主要有,房产登记以公民现用名为查询条件,有曾用名的无法体现;不动产登记查询条件多,包括居民身份证、军官证、士官证、护照、来往内地通行证等均可查询;现日常应用的身份证有15位和18位,原用15位身份证号登记的房产信息,现提供18位的身份证号无法查询结果。

    (二)交易双方伪造各种交易证明引发的风险。在二手房交易过程中,部分税收优惠需要提供多种证明,为达到少缴税款的目的,部分纳税人就想方设法在证明上做文章。在日常交易工作中碰到的假证明主要有以下种类:假《不动产登记信息查询结果证明》,假房产证复印件,假离婚证和离婚协议,假户口本和户籍证明等。如《不动产登记信息查询结果证明》,在不法刻章处不到100元即可造假,一套50万元的房子,通过假《不动产登记信息查询结果证明》,符合满五唯一条件,即可减免个人所得税10000元,违法利益大,刺激部分不法业户铤而走险。

    (三)税收征管人员日常执法引发的风险。一是受理人员录入错误数据。受理人员在操作过程中,如果不认真细致,就会导致录入计税依据错误,或者实际是三套以上误选为首套或者二套,因录入信息失真而导致少缴税款。比如,纳税人递交的购房资料中无《不动产登记信息查询结果证明》,不具备享受首套二套房契税优惠条件,但受理人员在录入系统时,误选为首套或者二套,就会造成少缴税款。二是受理人员突破最低计税价格。房产交易计税依据采取实际成交额与最低计税价格孰高的原则,如果突破最低计税价格,将导致少缴税款。在社会大环境下,如果受理人员没有原则性,突破最低计税价格非常容易做到。三是工作人员服务态度差出现投诉风险。二手房交易涉及多个部门,环节较多,因很多环节需要交易双方签字盖章,因等待时间过长,而且多数二手房交易场所拥挤,办税环境较差,导致纳税人情绪波动,如果涉及复杂的税收业务,容易出现因工作人员未履行一次性告知或有新政出台未赶上优惠政策等原因导致纳税人出现不冷静情绪,跟窗口人员发生冲突,引起征纳矛盾。比如,商品非住宅土地增值税清算复杂,整体税负较高,土地增值税实行五级超率累进税率,税率为增值额的30%—60%,个人所得税为财产转让所得的20%,还要缴纳增值税及附加、契税等税费。一套100平方米的网点,买入时30万元,现在售价150万元,买卖双方的税款将高达70多万元。

    (四)利用拆迁安置税收优惠政策引发的风险。个人取得的拆迁补偿款及因拆迁重新购置安置住房行为,按照税法规定可享受契税减免。有的小区或楼号不属政府行为的拆迁安置范围,但受理人员仍按享受拆迁安置的税收优惠办理。

    三、针对二手房交易税收风险应采取的防范措施

    营改增后,二手房交易税收执法风险始终是地税部门应该重点防范的环节。就目前而言,应从以下几个方面强化和延伸管理,不断提高二手房交易税收征管现代化水平。

    (一)强化职能部门沟通,堵塞造假漏洞。1.重视《不动产登记信息查询结果证明》的开具。协调房管部门,提供的查询信息要全面,不仅要涵盖新网旧网两套系统,还要包括登记房产所有可能用到的身份证、曾用名等信息。加强信息技术支持,开放房屋信息查询端口,税务受理人员收到《不动产登记信息查询结果证明》后,对照房屋登记情况复核证明开具的准确度。2.建立开具信息销号核查制度,杜绝《不动产登记信息查询结果证明》造假现象。房管部门的查询明细每天登记清单,顺序编号,并定期向地税部门传递,地税受理人员通过核查文书编号等措施强化管理。3.对在二手房交易中查实的制假售假行为,通过在交易场所定期公示的办法,震慑不法业户和不良中介。 4.协商民政部门加大对离婚证与离婚协议真伪查询力度,为地税部门提供技术支持。5.完善监控制度,通过提供未成年子女的身份信息及准确数量等手段,遏制户口本与户籍证明造假行为。

    (二)科学引入第三方参与定价机制,确定合理评估价格。1.对无登记信息的小区,由第三方评估机构按照市场行情及时确定参照标准,定期更新最低计税价格。2.通过让纳税人提供交易金额的银行转账凭证、启用第三方资金托管平台等办法。3.明确拆迁安置房的办税流程,建立拆迁安置台账。办理拆迁安置房前,要通过与政府相关部门沟通,预审该项目的政府批文,或者实地核实该项目的准确信息。纳税人提供的各项资料中,对政府部门与纳税人签订的拆迁补偿协议要审核原件。

    (三)强化内部监督,打造具备责任意识和良好职业操守的专业队伍。1.建章立制,提高干部的工作责任意识。一是增强工作人员的责任心,养成严谨细致的良好习惯,提高录入信息的准确度。二是实行资料审验制度,对窗口人员的办件资料,实行定期审验和不定期抽查,发现错误和共性问题,及时纠正并内部通报,提高工作准确率。三是考核前台工作人员出错率指标,与每月的窗口人员的绩效考核挂钩。2.强化培训,提高干部的专业服务能力。一是加强商品非住宅的税收政策培训,熟练掌握税收政策,对纳税人的咨询答复口径一致、标准统一。二是对于商品非住宅的过户行为,因各项税收的计算较为复杂,应将此类业务固定专门的窗口办理,提高办税效率。三是加强对导税预审人员与纳税人的沟通技巧培训,了解纳税人的心理,化解征纳矛盾。工作人员要严格遵守各项工作制度和工作规范,时刻保持思想上警觉、行动上自律。加强对工作人员培训,提高沟通技巧,尤其是遇到紧急情况时,要及时启动应急预案。充实前台的业务骨干力量,提高窗口工作人员应对各项复杂业务的能力。对于新进人员要有持续培训制度,要经专业培训并进行考核后达到一定标准才能上岗,把培训前置来主动提高应对风险的能力。3.强化监管,具备应有的职业

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