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关于对某房地产开发有限公司检查的思考

2017-01-16 12:03:00 | 来源:青岛市地税局城阳分局 | 作者:林玉英

    当前,一些小房地产开发公司财务核算不规范,收取的预售房款不通过“预收账款”科目进行核算,及时足额申报缴纳相关税金及附加。城阳分局稽查局在对某房地产开发公司检查过程中,发现该公司采取上述手段不缴少缴应纳税款112.08万元,其他涉税违法问题,涉及税款及滞纳金338.66万元。该案的查处,对加强类似核算不规范的房地产企业的日常管理,具有一定的借鉴意义。

    一、案件背景情况

    (一)案件来源。因该公司延期交房,业主们为维护自身权益,在“两会”期间多次到市、区两级政府上访,造成了恶劣的社会影响。区委区政府领导高度重视,专门成立了由区政法委牵头,信访、公安、法院、城建、房产、税务、街道等部门组成应急处理小组,并多次召开协调会。为配合区政府处理上访案件,经分局党委研究决定对该公司进行立案检查。

    (二)纳税人基本情况。1.企业基本情况:青岛某房地产开发有限公司成立于2010年3月15日,注册资本伍仟万元人民币,经营范围:房地产开发经营与销售。该公司法定代表人周某某,财务负责人刘某,经营地址:青岛市城阳区流亭街道洼里社区综合会所5层,注册类型为有限责任公司。2.开发项目情况:该公司开发的某项目,位于青岛市城阳区流亭街道银河路南侧、三○八国道东,2010年4月签订出让合同,受让土地面积32418平方米,土地出让金92035317元。2010年5月备案项目名称“易佳和府项目”,建筑面积78320平方米,其中地上55110平方米,地下23210平方米。2010年10月办理了工程规划许可证,规划建设9个楼座,建筑面积77887.05平方米,其中地上54642.05平方米(住宅50321.68平方米,配套423.56平方米,商业3896.81平方米),地下23245平方米(车库及设备用房21113平方米,储藏室2052平方米,物业80平方米)。2010年12月办理了施工许可证,施工公司山东万鑫建设有限公司,建设规模77887.05平方米,合同价格8231.9046万元。2011年7月取得1#、9#、10#楼预售许可证,2012年5月取得2-3#、5-8#预售许可证,总可售563套,面积51576.63平方米。项目处于预售阶段,房产处传递的网签数据已网签429套,面积38,826.63平方米,网签金额246,886,312.74元,剩余134套已被法院查封。3.各年度收入及税金缴纳情况:2010年该公司实现营业收入0元,利润-919058.24元,年纳地方税额266155.43元;2011年该公司实现营业收入0元,利润-8746337.60元,年纳地方税额2358391.81元;2012年该公司实现营业收入0元,利润-5634352.40元,年纳地方税额2061967.35元;2013年该公司实现营业收入0元,利润-5731203.22元,年纳地方税额4130094.91元;2014年该公司实现营业收入0元,利润-5402184.78元,年纳地方税额80450.35元。2014年该公司已申报未入库欠税530280.28元。

    二、检查过程及采取的稽查方法和手段

    (一)按照分局部署迅速出击,多措并举解决企业失联。3月17日,根据分局工作部署,稽查局第一时间对青岛某房地产开发有限公司进行了立案检查,检查人员制作了相关文书,并经分局局长审批,拟对该公司实施调账检查。通过拨打查询到的电话,无法与该公司取得联系,登记法人代表电话有误,答复已离职,并且以前只在该公司工程造价部门任职未担任法人代表。财务负责人电话也答复已离职(在大集中系统未办理变更登记手续),需要与公司联系后才能答复能否派人与检查人员联系。检查人员又联系了该公司管理部门,了解到该公司已被市局列入待评估名单,评估人员一直都无法与该公司取得联系,评估人员与管理员到项目现场发现该公司办公地点已人去楼空。检查人员实地查看了该公司开发的项目现场,发现该公司以前办公的售楼处正在装修用做火锅城,从周边店铺人员处了解到该售楼处已于年前撤离。检查人员又到施工现场,通过施工人员联系到负责工程的人员,让其告知公司领导派人签收文书。立案第一天就遇到文书难以送达问题,检查人员将情况向领导进行了汇报,在相关部门的大力配合下,该企业安排财务负责人于3月20日签收了文书。

    (二)借助平台整合多方信息,科学分析制定检查预案。借助青岛地税综合业务平台地楼房系统,查询出该公司开发项目的备案资料,包括项目备案信息、土地出让合同、建设用地规划许可、建设工程规划许可等信息,以及房源信息、销售合同信息、收据信息等税务部门掌握的信息,并将上述信息与获取的第三方信息项目销售情况、区房产处传递的网签数据电子版整理的各年度网签数据进行比对分析,发现该公司开具的收据金额远远低于房产部门的网签金额,检查人员又通过一户式系统,查询出该公司近几年的申报入库税款信息和欠税信息,并根据营业税数据推算出申报的预售收入,也远远低于房产部门的网签数据。根据数据分析比对的结果,检查人员将该公司预售环节实现的预售收入、与预售相关的税种作为本次检查的重点,制定了检查预案。

    (三)克服困难全面展开检查,严谨有序推进检查工作。该案件在文书送达环节就遇到不配合的阻力,面对该公司因资金问题陷入经营困难,财务人员离职的现状,虽然已经预见到查处该案会面临的重重困难,但检查人员仍克服畏难情绪,根据该公司分两次提供的2010年至2014年账簿、记账凭证等相关资料全面展开检查,有序推进检查工作,在市稽查局工程师的帮助下成功调取了该公司的电子账。一是对照房产处传递的网签数据、该公司报送的收款台账、电子账收取房款数据进行比对分析,利用EXCEL公式将上述表格进行关联整理了该项目的总体情况。二是利用审计式查账软件,结合电子账数据全面检查了该公司全部检查年度的记账凭证,重点针对预收房款涉及的税种开展检查,发现该公司将收取的房款全部计入其他应付款科目,检查人员明确了检查方向:1、对明确标记收取房款的根据稽查工作要求按所属期整理普通住宅和非普通住宅账面收款数据,与已申报数据比对,按各税种所属期准确确认少申报税款金额。2、对未收款部分要求该公司提供合同,核实是否应该确认征税。3、对以借款名义转入的房款要求提供当时收取房款的准确时间,相关收款凭证等证据资料。 4、对已网签但无资金流的,要求提供情况说明、网签合同,核实是否应该确认征税。三是积极与该公司相关人员沟通联系,争取支持配合。在检查初期财务负责人刘某自称已离职,仅配合签收了相关文书、调取电子账工作,后又称因个人身体原因不能再继续配合检查工作。检查人员通过电话联系实际控制人于某某,答复公司现在处于困难时期财务人员请假,希望能给予理解支持,一定会配合检查但时间上希望能给予宽限,现在的首要任务是赶工期给业主交房。6月4日法人代表周某某签收了询问通知书和税务事项通知书,检查人员就检查发现的涉税疑点制作了询问笔录,但周某某对检查人员提出的问题均回答不清楚,并自述其是从2014年5月开始担任法人代表,因前任总经理于某某个人原因无法继续担任法人代表,因此董事会决议变更由其担任公司法定代表人,并任命其为公司总经理,但是在公司的实际业务中未真正履行总经理职责,实际还是由于某某履行总经理职责,于某某掌握整个公司的经营情况。6月9日该公司提供了333份售房合同,其他资料仍未提供。6月23日检查人员联系周某某让其签收于某某的询问通知书,但其答复不能自行做主签收,需要向于某某汇报。在整个检查过程中该公司实际控制人于某某一直未正面与检查人员联系。

    (四)集思广益确定检查重点,证据确凿查明违法事实。6月24日,分局案情汇报会研究决定,因该案件立案是配合区政府处理上访案件,涉及年度较多,企业财务人员离职、企业法定代表人只是挂名,对企业经营情况和账务处理一无所知,使检查取证工作遇到重重障碍,为加快推进案件检查进度,本次检查主要针对该公司账面核算的预收房款和抵账房屋涉及的相关税种展开检查,就现有的证据资料对查实的问题出具报告,其他涉税疑点由相关部门加强后续监控。根据分局案情汇报会明确的检查重点,检查人员复印了相关账页和商品房预售合同,因涉及记账凭证和原始凭证证据太多,对同一类问题的相关凭证进行了有代表性的抽样收集,按照证据收集的相关要求,交由该公司相关人员签字盖章确认,为查明违法事实提供了证据支撑。出具税务稽查报告载明的违法事实:一是采取偷税手段,不缴或者少缴营业税及附加112.08万元;二是其他涉税违法问题,涉及营业税及附加、土地增值税、企业所得税、城镇土地使用税税款、定额滞纳金338.66万元。

    (五)查管互动加强后续管理,谨慎防范税收流失风险。该公司因资金问题陷入经营困难,财务人员离职,不配合检查取证工作,对检查过程中发现的、尚无直接证据支持的涉税疑点,检查人员整理了七条征管建议,通过征管建议书的形式建议管理部门加强后续监控,督促企业提供相关证据资料,待取得证据确认为收取的房款,按正确的所属期计算补缴税款并按规定进行定性处理,有效堵塞税收漏洞,防止税收流失的风险。

    三、违法事实、作案手段及定性处理

    (一)作案手段和违法事实的认定

    1、营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、地方水利建设基金、土地增值税。(1)企业账务处理检查情况。检查人员通过检查该公司的账簿、凭证、销售台账和预售合同,发现该公司财务核算不规范,收取的售房款未通过“预收账款”科目核算,而是计入“其他应付款-工行”科目。摘要明确记载收取认筹金、房款、贷款等房款99963590.01元,退90000.00元,至2014年12月31日余额99873590.01元。以上收取的售房款未全部申报缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、地方水利建设基金、土地增值税。对该公司2011年7月至2014年7月计算的各月份应补缴营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、地方水利建设基金、土地增值税按时间先后顺序抵减后期多缴税款后,计算应补缴的上述各期税款共计1513275.41元。(2)按合同约定付款日期检查情况。检查人员对该公司提供的57份商品房预售合同逐一检查发现,合同均约定购买方应于合同签署当月一次性付清全部房款。以上按合同约定应一次性付清的售房款未申报缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、地方水利建设基金、土地增值税,共计应补缴税款1817203.28元。

    2、营业税、城市维护建设税、土地增值税滞纳金。对该公司2011年7月至2014年7月账面核算的房款计算的各月份应补缴营业税、城市维护建设税、土地增值税,按时间先后顺序抵减后期多缴税款,并按规定计算补缴滞纳金共计556780.76元。

    3、印花税。2012年取得借款凭证4份,金额分别为2000000.00元、12300000.00元、4442035.00元、5257965.00元,未申报缴纳印花税。应按“借款合同”税目补缴印花税100.00元、615.00元、222.10元、262.90元,合计1200.00元。

    4、契税。该公司2010年4月签订国有土地出让合同,取得一宗土地面积32418平方米,合同约定建筑容积率不高于1.7,2010年12月缴纳城市基础设施配套费6557046.00元,未申报缴纳契税。应补缴契税6557046.00×3%=196711.38元。

    5、城镇土地使用税。该公司2010年4月取得一宗土地,占地面积32418.00平方米,其中耕地面积4967.00平方米,非耕地面积27451.00平方米,耕地面积4967.00平方米应在2011年5月1日起开始缴纳城镇土地使用税。2014年4-6月份,未申报缴纳城镇土地使用税,应补缴城镇土地使用税81045.00元。

    6、企业所得税。2011年“其他应付款-工行”科目贷方核算收取房款16921104.44元,借方核算退房款60000.00元,应按预计毛利20%计算调增应纳税所得额,调整后的应纳税所得额5379384.56元。2011年应补缴企业所得税341197.79元。2012年“其他应付款-工行”科目贷方核算收取房款39990436.07元,按合同约定应一次性收取房款4150014.86元,应按预计毛利20%计算调增应纳税所得额,2012年11月在“销售费用”科目列支代理费1762356.00元未取得发票,应调增应纳税所得额。2012年度调整后的应纳税所得额-2168546.42元。2013年“其他应付款-工行”科目贷方核算收取房款25486596.00元,借方核算退房款30000.00元,按合同约定应一次性收取房款19064276.44元,应按预计毛利20%计算调增应纳税所得额,2013年11月在“销售费用”科目列支代理费1176368.89元未取得发票,应调增应纳税所得额。2013年度调整后的应纳税所得额-2606506.55元。2014年“其他应付款-工行”科目贷方核算收取房款17565453.50元,应按预计毛利20%计算调增应纳税所得额。2014年度调整后的应纳税所得额-2969514.55元。

    (二)处理结果

    1、根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款规定,追缴该公司少申报缴纳的2013年营业税231113.79元、2014年营业税740663.19元、2013年城市维护建设税16177.97元、2014年城市维护建设税51846.42元,2014年4-6月城镇土地使用税81045.00元及滞纳金,决定处未缴税款50%的罚款,罚款金额分别为115556.90元、370331.60元,8088.99元、25923.21元、40522.50元。

    2、根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十四条第二款规定,追缴该公司未申报缴纳的2012年印花税1200.00元及滞纳金,决定处未缴税款1倍的罚款,罚款金额为1200.00元。

    3、根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十四条第一款、《青岛市国家税务局 青岛市地方税务局关于印发《青岛市税务行政处罚裁量权实施办法》的通知》(青国税发〔2015〕35号)规定,对该公司2012年11月、2013年11月在“销售费用”科目列支代理费1762356.00元、1176368.89元未取得发票的行为,责令限期改正,要求该公司调整相应年度亏损额,并对该公司2012年度、2013年度编造虚假计税依据行为给予50000.00元的罚款。

    4、根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条规定,对该公司少申报缴纳的2012年营业税207500.74元,2013年营业税980213.83元;2012年城市维护建设税14525.05元,2013年城市维护建设税68614.97元;2012年土地增值税83000.30元,2013年土地增值税134562.68元、392085.53元,2014年土地增值税280604.73元;2011年企业所得税341197.79元,责令限期补缴入库,从滞纳税款之日起,按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。对该公司2011年7月至2014年7月账面核算的房款计算的各月份应补缴营业税、城建税、土地增值税,按时间先后顺序抵减后期多缴税款,并按规定计算补缴滞纳金共计556780.76元。责令限期补缴入库。

    5、根据国务院《征收教育费附加的暂行规定》第二条、第三条、《山东省人民政府关于调整地方教育附加征收范围和标准有关问题的通知》(鲁政字[2010]307号)、《山东省地方水利建设基金筹集和使用管理办法》(鲁政发〔2011〕20号)第三条第(二)项和第七条的规定,对该公司少申报缴纳2012年教育费附加6225.02元,2013年教育费附加6933.42元、29406.42元,2014年教育费附加22219.90元;2012年地方教育附加4150.01元,2013年地方教育附加元4622.28元、19604.28元,2014年地方教育附加14813.26元;2012年地方水利建设基金2075.01元,2013年地方水利建设基金2311.14元、9802.14元,2014年地方水利建设基金7406.63元,责令限期补缴入库。

    6、根据《中华人民共和国契税暂行条例》第八条、第九条的规定,对该公司2010年未申报缴纳的契税196711.38元,责令限期补缴入库。

    四、建议及启示

    (一)查处本案的体会

    因被查对象陷入经营困难,无财务人员配合检查取证工作,整个检查过程遇到重重困难,基本全靠检查人员的力量,分析数据、梳理线索、搜集证据、查明事实。通过本次检查,检查人员深刻体会到:一是态度是关键。在查处类似疑难案件时要沉静应对,切忌浮躁,要克服畏难情绪,根据掌握的资料和证据全面有序推进检查工作,对遇到的难题及时汇报请示,争取上级的支持。要重视执法程序,合法收集和固定证据,防范执法风险。二是数据分析比对应用是主线。借助“大数据”时代优势,充分运用青岛地税综合业务平台地楼房系统、一户式系统,掌握开发项目备案信息、土地出让合同、建设用地规划许可、建设工程规划许可等信息,以及房源信息、销售合同信息、收据信息,深挖第三方信息获取的项目销售数据,并将上述数据进行比对分析,发现涉税疑点,确定检查主线方向。

    (二)工作建议

    1.加强房地产开发企业的日常管理工作。在房地产开发企业日常管理中,建议按开发项目建立完善一户式档案,从项目的立项、征地、规划、设计、施工和销售各环节加强监管,及时掌握开发项目进度情况,结合财务报表数据按进度分析比对涉税疑点,及时提醒告知,堵塞行业税收征管漏洞。

    2.拓宽税法宣传的渠道,提高税法宣传针对性。税务机关要基于纳税人的需要,利用网络办税平台、“12366”服务热线、社会媒体、新闻报道拓展宣传渠道,内外结合,形成税法宣传合力。同时,要提高税法宣传的针对性,尤其是对容易产生纳税争议的事项加强政策指导,必要时采取“点对点”的政策宣传模式,帮助纳税人树立涉税风险防范意识,举一反三,避免同一问题在同类企业频繁发生。

    3.加大对违法案件的曝光力度,发挥稽查的打击震慑作用。加大税收“黑名单”制度的宣传力度,增强税收“黑名单”公布工作的社会影响力和威慑力。将重大税收违法案件信息公布及联合惩戒措施通过网站、微博微信、报刊等媒体进行宣传,引起社会广泛关注。对稽查部门查处的数额较大、影响恶劣的涉税违法案件,通过税收“黑名单”的形式在政府相关部门网站公开曝光,充分发挥稽查的打击震慑作用,对“黑名单”企业落实联合惩戒措施,使违法纳税人“一处失信,处处受限”,形成税收遵从的良好氛围。

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