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河北省东光县地税局构建不动产产权交易风险应对责任防范体系效果好

2017-02-08 10:59:00 | 来源:河北省东光县地税局 | 作者:杜九升 贾耀勇 周瑞霞

  随着不动产交易活动的日益频繁,不动产交易成为地税部门风险管理的一个重点,河北省东光县地税局为加强商铺、工业用地、存量房等不动产产权交易的风险管理,强化内控,规范流程,从业务受理到后续监管形成系统的产权交易风险应对责任防范体系,2016年共办理不动产交易申报495户次,交易金额14902万元,缴纳税款632万元。

  一、强化内控机制,健全体系防范风险

  (一)细化工作制度。制定了《非住宅类二手房地产交易税收管理指引》、《土地交易税收申报管理指引》,明确了部门职责和工作要求,及不动产交易数据风险分析、风险应对、后续监管等相关内容,并建立房地产电子信息档案。

  (二)规范交易流程。依据《存量房交易税收征管规程》、国家税务总局《房地产交易税收管理指引》和市局《征管改革业务操作流程》,将不动产交易分为三类,即:商铺、工业用地、存量房,分类制定了业务操作流程,明确了三类不动产交易情形具体办理要求,规范了三类业务的受理、审核、应对、合议工作。尤其对征纳双方争议较大的情形,对资料的提供、土地价款的确定以制度的方式明确下来,便于征收部门实际操作。

  (三)强化监管机制。一是征收分局按月将不动产的办理情况汇总上报税政,包括交易双方的信息、土地面积、交易金额、税款缴纳等。二是税政、监察部门按月对不动产交易的办理情况进行核查,发挥监督作用,对发现问题的及时督导整改,并提出进一步规范的意见。三是每月将办结的不动产交易纳税申报情况通过办税厅显示屏进行公示,充分得到纳税人的监督。

  二、引入司法协助,三方鉴证规避风险

  (一)划区测定土地价格。不动产交易的交键环节是土地价款的确定,也是征纳双方争议的重点,为避免同一地段类似门市评估价格相差较大,造成税款流失这种情况继续发生。本着既保证国家税收,又尽量减少纳税争议的原则,我局委托资产评估公司对县城区区域地段测定商铺交易价格区间范围,出具制式评估报告,共测定了58个价格区间范围,按年更新数据。并对评估测定的结果,组织另外四家评估机构召开征询会议,听取意见。凡商铺转让评估价格在测定价格区间范围内的由征收分局即时办理。对工业用地交易的,采取以国土部门基准地价为依据,按宗中介评估、银行流水佐证的方式,使工业用地交易的纳税申报简便易行。同时为进一步规避风险,税务机关对土地价款的评估争议较大的,实行二次评估化解风险。

  (二)疑难事项司法协助。对不动产交易金额较大、疑难事项纳入税收执法事项合议范围,由征收分局、税政、征管、税源监控部门合议,合议结果书面商议法律顾问,由法律顾问依据纳税人提供的资料和相关税收政策出具法律建议书。

  三、把好出口环节,全税审核纾解风险

  (一)全面审核实现风险“三清”。纳税人的资产处置预示着停止经营,交易环节是解决各项涉税风险的有利时机。因此,我局加强办税厅不动产交易涉税事项工作,咨询服务岗在受理不动产交易时,同时审核三项涉税环节,交易对象的土地税、房产税是否缴纳齐全;是否有逾期未申报情形;是否存在违章处罚未办结。对存在该三项情形的,提醒纳税人结清后再办理不动产交易纳税申报,拒不办理的由应对分局进行风险应对。通过这一措施,补缴土地税房产税38.1万元,补充纳税申报53户次。

  (二)部门协调联动齐抓共管。一是地税与国土局、房管局建立联席机制,定期交流不动产转让环节涉及的税款征收税收、税收减免等相关政策,国土局、房管局在办理产权登记过程中,同时认真审核纳税依据和税额,对缴纳税款低于正常情形的及时与地税进行沟通,存在问题及时整改,年共补缴契税62万元。二是统一与国税的计税口径。营改增后,我局与国税局就如何进一步完善存量非住宅评估定价机制进行协商,对存量非住宅的估价流程、估价方式和估价内容进行了明确,并形成会议纪要以便两部门共同执行,从而杜绝了估价的随意性,从源头上规范存量非住宅的税收征管,减少征纳双方因计税价格持有异议而引发的争议,同时也避免了二个部门在一笔交易上出现两种不同计税依据的执法风险。

  四、引导诚信纳税,提高信用减少风险

  (一)加强纳税信用宣传。通过报刊、电视台、微信等渠道,加大对非住宅、二手房交易相关政策宣传力度,让广大群众了解非住宅和二手房交易涉及的相关税收政策、税收违法行为的法律责任,引导纳税人诚信纳税,让老百姓明白虚假合同带来的后果及影响。

  (二)实行纳税承诺。在办理房地产交易时,要求交易双方出具“诚信纳税承诺书”,承诺提供虚资料的真实性及应承担的法律责任,倡引纳税人遵纪守法。

  (三)加大惩戒力度。对不诚信纳税人、房地产评估机构的加大惩戒力度,对在不动产交易中提供虚假信息的纳税人,和提供虚假资产评估报告的中介机构造成少缴税款的,纳入纳税信用等级评定在降低纳税人的信用等级,降低信用等级

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