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青岛市城阳区房地产业分析及未来发展建议

2017-03-22 19:45:00 | 来源:青岛市地税局城阳分局 | 作者:李宜霏 傅象武

    青岛市城阳区地处胶东半岛,地理位置优越,交通系统便捷,工业实力雄厚,旅游资源丰富,一系列得天独厚的条件使其在青岛市乃至整个胶东半岛的范围内形成明显的区位优势。近年来,伴随城市化进程不断加快的步伐,其更高级别的城市功能——居住,也逐步走向成熟,成为全区国民经济支柱产业。因此,深入分析城阳区房地产业发展优势,明确房地产在城市化发展中的重要责任,增强对城阳区就业、居住的信心,成为“营改增”后保持经济、税收平稳发展的着力点。本文依体量、税收、企业、环境四个方面而“论”,“探”城阳区房地产业发展。

    一、从体量看城阳区房地产业发展

    2015年起,国家相继出台多项政策共同发力,促进房地产业健康持续发展,年底的中央经济工作会议更是将“去库存”定为2016年供给侧结构性改革五大任务之一。在国家宏观调控的大背景下,城阳区作为青岛市城市化进程的重要组成部分,2016年房地产业各项销售指标回暖向好。

    (一)经济平稳发展,销量居全市前列。2016年,城阳区国内生产总值预计实现948.81亿元,同比增长7.5%,经济保持平稳、健康发展。其中,固定资产投资额690.34亿元,同比增长13%.从全市房地产销售情况来看,城阳区销售套数、销售面积及成交金额均位全市前列,在黄岛、西海岸新区之后,位列全市第三位。

    (二)市场供需活跃,成交量价齐升。从供应情况看,2016年,城阳区新建商品房批准预售面积293.08万平方米,同比增长43.6%.其中,住宅类商品房批准预售面积268.02万平方米,同比增长65.7%;从销售情况看,今年以来,全区房地产销售整体呈上升趋势,销售均价也由年初的7873元/平方米增长至8229元/平方米,市场供应量增加、需求回暖,增强了全区房地产活跃度,城阳区新房成交均价也在朝着万元线稳步前进。

         

                           图1 2016年房地产市场供需走势图

    (三)销售市场持续向好,“去库存”稳步推进。今年以来,在一系列利好政策的影响促进下,房地产开发市场稳中向好,商品房销售快速增长。2016年,全区商品房累计销售33441套,同比增长48.5%,销售面积353.8万平方米,同比增长55.7%,金额291.1亿元,同比增长75.6%.商品房销售的持续回暖有力消化了库存,以月均销售速度计算,新建商品房住宅预计销售周期(以截至数据当月平均销售速度计算)由年初的12.93个月缩短至6.27个月,去库存周期整体缩短。

    (四)二手房交易持续高位运行。2016年,全区二手房销售面积和销售金额整体大幅上涨。但由于去年同期政策面利好的不断落地以及央行连续下调贷款存款利率,信贷持续房款所带来的资金面支持,相应销售数据的基数开始提高,自5月份达到高点后,二手房交易数据略有回落,在7月份继续转为上涨趋势,全年销售面积、销售金额同比分别增长106.8%、106.6%。 
          

                              图2 2016年城阳区二手房交易情况趋势图

    二、从税收看城阳区房地产业发展

    近年来,城阳区将房地产业发展作为推动社会发展和辖区城市化进程的重要战略举措,全区房地产保持健康、平稳、快速发展趋势,税收是经济的晴雨表,房地产行业税收贡献也逐年增强。

          

                              图3 2016年房地产行业收入分税种分布图

    (一)从税收总量看,房地产业税收贡献稳定。自2010年,伴随城市化进程的不断加速以及楼宇经济的蓬勃发展,房地产行业为地方财政收入创造的供需逐年递增,特别是2013年,房地产行业税收占比达到23.9%,虽然在此后一系列调控政策的影响下,收入占比略有回落,但持续维持在15%以上。2016年,全区房地产业收入占比再次达到20.4%,创2013年以来新高。

                         表1 2010年-2016年城阳区房地产业税收情况统计表。

          

              

    (二)从全区企业所得税看,房地产企业盈利能力逐步增强。基于目前房地产行业“大资金、大思路、大操作”的发展主线,很多中小企业面临资金、人才以及战略格局的限制,逐步退出市场,房地产市场逐渐成为寡头的时代。2016年,房地产业企业所得税持续攀升,全区共实现企业所得税46389万元,同比增长113.7%.通过房地产企业所得税的数据可以发现,在全区房地产市场中起到中流砥柱作用的房地产公司,其企业盈利能力也在增强。

         

                        图4 2016年城阳区各月房地产业企业所得税趋势图

    (三)受土地出让收窄影响,行业契税持续走低。土地环节是房地产业的第一个环节,其市场状况直接反映了房地产企业对于未来市场的信心程度。从城阳区土地购置情况来看,土地成交规模自2012年起逐渐缩窄,2016年,城阳区累计供应土地71宗,面积241.5亩,同比增长1.8%.其中,土地出让35宗,同比减少10宗,面积131.88亩,同比下降2.8%.受此影响,房地产行业契税上半年略有回升后又持续走低,今年来始终为负增长。

         

                         图5 2016年城阳区房地产业契税收入图

    (四)受商品结构、售价等影响,土地增值税清算效果不大。城阳商品房中普通住宅比重过高,价格偏低,预缴比例又高,虽然销量好,但是几乎不产生税收;非普通住宅比重较低,销量少,周期长,导致项目整体清算没有收益。2016年,完成土地增值税清算项目15个,其中退税项目11个,应退税款7646万元。在全市土地增值税项目通报中,2015年城阳清算项目税负率为1.18%,全市倒数第一;2016年城阳清算项目税负率为0.86%,全市倒数第二。

    三、从企业看城阳区房地产业发展

    从2005年开始,万科、卓越等国内知名房地产企业落户城阳而引发的“鲶鱼效应”,快速提升了区域的房地产开发水平和行业成熟度,为消费者带来更多实惠,并形成城阳区域独特的市场吸引力。

    (一)万科集团。万科集团自2006年进入城阳以来,先后成立了青岛万科银盛泰置业有限公司、青岛万科房地产开发建设有限公司、青岛万科银盛泰房地产有限公司、青岛广告文化产业园开发有限公司、青岛桃花源置业有限公司。集团共开发“春阳花园”、“玫瑰里”、“魅力之城”、“城市花园”、“广告传媒”、“桃花源”项目。项目总可售面积98.66万平方米。截止2016年10月,集团累计缴纳税款27534万元,同比下降3%.主要由于前期拿地较多,缴纳契税提高基数。同时,今年较多楼盘属尾盘销售,实现收入较少。

    (二)青特集团。青特集团为城阳本土企业,该企业2003年进入房地产领域,先后成立了青岛青特置业有限公司、青岛北曲后汇豪置业有限公司等七家企业,开发的房地产项目有“汇豪景园”、“青特城”、“花溪地”、“上豪广场”、“青特赫府”。青特华睿置业有限公司2015年一季度后成立,因征用土地缴纳契税缴纳税金较多。集团2016年销售房屋面积22.89万平方米,同比增长68%,累计缴纳各项税款13765万元,同比增长19.4%.(三)龙湖集团。龙湖集团开发的项目有“龙湖白沙河项目”、“龙湖滟澜海岸”、“青岛龙湖仲村项目”、“龙湖安乐住宅楼项目”,受各项目销售形式良好拉动,集团2016年1-10月份累计销售面积23.59万平方米,同比增长58%,缴纳各项税费合计19070万元,同比增收4200万元,同比增长28.2%.(四)卓越置业集团(青岛)有限公司。卓越置业集团(青岛)有限公司目前开发“蔚蓝群岛”项目,项目分五期开发。目前完成一期、二期开发建设,目前正在开发三期项目JK组团、R组团、P组团的开发建设,已完成开发建筑面积约74万平方米。项目占地886940平方米,总可售面积141.9万平方米。该企业2016年缴纳各项税费合计8002万元,同比减少2061万元,下降20.6%.销售减少的原因是该单位以前销售主要为小户型、单价低,销售相对较好,现在剩下的大户型,销售价格较高,销售情况低迷。

    (五)青岛星河湾房地产开发有限公司。青岛星河湾房地产开发有限公司成立于2013年1月15日,企业于2013年4月22日以土地出让形式征得女姑山以西、环湾路以南土地,其占地面积557669平方米,预计建筑面积146.32万平方米。2016年累计销售面积15.16万平方米,同比增长437%,缴纳各项税款14516万元,同比增长245%,主要是征用土地缴纳契税5322万元,营业税4020万元,土地增值税2374万元,土地使用税1821万元。

    四、从环境看城阳区房地产业发展

    目前,城阳区面临的战略机遇,以及城阳区所在的区位,当前已经具备的交通、基础设施、生态环境、商业配套以及教育卫生七个方面的优势,从客观上为城阳区房地产市场的发展提供了广阔的空间。

    (一)地理环境。城阳区东依崂山区,南接李沧区,西临胶州湾与胶州市相邻,北与即墨市毗连。近年来,城阳区以生态文明建设理念为引导,借助得天独厚的地理优势,着力打造北部适居区。在中心城区,建设世纪公园、新天地长廊等14条特色景观大道,持续打造“花海城区”。同时,持续加强“森林城阳”建设,大力投资用于环境建设,2015年全区林木覆盖率和城区绿化覆盖率分别提高到了39.6%和41.3%,空气质量优良率达到82.6%.(二)交通环境。城阳区作为青岛市实施环湾保护、拥湾发展战略的核心区域,已拥有四通八达的交通网络——青银高速、烟青高速等贯穿城阳,是陆路进出青岛的必经之路;青岛国际机场座落城阳区内,航空出行快捷方便;青荣城际铁路的公交化开行以及预计于2020年开通的地铁1号线,也将进一步打通沿海与内陆、城阳区同青岛主城区的交通联系,对具有外向型经济的城阳区房地产市场发展更为有利。

    (三)商业环境。近年来,城阳区的商业配套设施日臻完善,逐步发展为“假日商圈”、成为“青岛第五大商圈”,2013年,由青岛海都集团开发建设的水悦城,凭借正阳路商圈的发展优势,集医疗、教育、金融、购物资源于一身,成为城阳区“世界籍都会生活”新标杆。通过城阳区市场发展也不难看出,辖区内商场正逐渐由单一化超市模式向综合性购物中心转变,以满足消费者日益增长的购物需求和高档消费的日益增长。

    (四)医疗教育环境。城阳区先后引进了青岛农业大学、青岛理工大学琴岛学院、青岛飞洋学院,建成了区实验小学等227所中小学校,市级以上规范化学校达57所。同时,大力发展卫生事业,建成了青岛北部最大的医疗中心等九处综合性医院。

    (五)投资环境。城阳属于外向型经济区,是青岛外资加工贸易企业最密集的区域之一,特别是对韩国企业的成功招商,在城阳已经逐渐形成了韩国和朝鲜族人士大规模移民的主要工作与居住地。外籍人士支撑了城阳高端房屋和租赁市场的发展,提升了区域的居住价值。

    五、从发展探城阳区房地产业未来方向

    建制22年的时间里,城阳作为新兴区域,从城市功能到城市建设均实现稳步发展,总房地产体价格和性价比对于购房者有非常大的吸引力。因此,针对城阳区房地产行业现状,提出以下发展建议:

    (一)发展城市创造活力,提升城市吸引力。发达国家的经验和中国传统社会资本人才双向流动的实践看,落实城镇化规划要靠产业支撑、产城一体。因此,依托城阳区“世界级动车小镇”的特色发展优势、“夏庄生态旅游区”的地方发展优势,通过不断加大招商引资力度,吸引更多高端、技术人才定居城阳,提高城市创造活力,从而进一步促进购买力的提高。同时,在公共服务上做到全覆盖,解决新市民的医保、社保和子女教育问题。

    (二)积极落实住房消费政策,增强地方政策灵活性。经了解,近几年,城阳区常住人口平均每年约增加8000余人,同时每年约有4500余对新人登记结婚,刚性需求及改善性需求人群是城阳区商品房销售的主要消费群体。为此,建议地方政府应因地制宜,调整地方政策,提高房地产销售的活跃度。一是适当调整公积金贷款政策,增强实用性。二是鼓励金融机构发放“商贷+公积金”的组合贷款,刺激市场刚性需求的进一步释放。以政府主导为中坚力量,提高开发商及金融机构对组合贷款的接纳度,提高贷款审批的工作效率,缓解购房者资金压力。

    (三)建立分类管理制度,科学合理分配土地供应。房地产赖以生存和发展的资源便是土地,近年来,伴随城镇化的快速发展,土地供应量也逐年缩减。为此,建议政府在稳定土地供应的同时,要防止后期土地供应不足。一方面,根据各街道环境特点,合理推地。城阳区街道的“六组合”结构,决定了房地产行业的投资建设方向,而商住平衡的多层次组合结构也是保持地方经济持续稳定发展的基础。因此,政府在初始环节应加强监管,统筹规划,合理调配各类建设用地的使用,避免地方经济“一条腿走路”。另一方面,对房价上涨较快、去库存压力较小的街道合理增加土地供应,特别是增加住宅用地供应,对存量房较多、去库存压力较大的街道减少土地供应,对各街道土地结构进行合理规划、调整。

    (四)充分利用“互联网+税源”,强化楼房一体化管理。“金税三期”的正式上线,为全区房地产行业管理提供了信息化渠道,房地产项目登记后,该软件能够全面反映房地产开发项目从土地使用权的取得到房地产的开发、转让、保有等各个环节的纳税情况,税务部门应以“金三”为载体,落实专人管理制度,建立、健全工程、项目信息台账,做好税源跟踪充分应用“互联网+”,继续加强行业税收一体化管理。

    (五)强化国地税合作,加强房地产业信息共享。“营改增”全面推开以来,国地税合作成为“后营改增”时代征管体制改革的重头戏之一,全区财政收入将更加依赖于各方合作。一方面,加强纳税人培训、辅导工作,将增值税相关政策及时传达到相关纳税人,使税务部门、纳税人共同、较好度过政策适应期;另一方面,加强涉税信息共享,通过增值税发票信息库比对,查找税务部门税收风险点,有针对性的采取应对措施,防止税收流失;最后,在政策运行过程中,不断完善行业税收管理的方法,加强相关制度的调整,更好的加强房地产业税收管理。

    (六)增强精装房的打造“多元化精装修”。目前,房地产开发商大部分开发的精装房,购房者为了减少后续装修时间,大多数选择精装修住宅,但通过市场调研发现,由于精装修房屋装修风格单一、小区内部千篇一律,不少购房者仍须翻修,建议房地产开发商可以增强对精装房的设计感,对精装房供应不同的设计方案供购房者选择,打造“多元化精装修”,提高购房者的满意度,减少购房者的购房成本,进一步释放库存压力。

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