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土地增值税清算管理工作中存在的问题和措施

2017-04-04 16:47:00 | 来源:青岛市地税局高新区分局 | 作者:于 晓

    我国于1994年开征土地增值税,是房地产企业纳税义务中的一个重要税种。国家税务总局从2007年开始进行土地增值税清算工作,我市土地增值税清算则始于2008年。加强土地增值税清算管理,既有利于保障收入公平分配,促进房地产市场健康发展;又有利于增加财政收入,调控房地产行业盈利水平;还有利于贯彻落实税收政策,推进依法治税。但毋庸置疑,在土地增值税清算管理的实际操作中还存在着诸多问题,须引起重视并采取切实措施加以解决。

    一、目前清算工作存在的问题

    (一)清算进展不均衡。主要表现为:一是各基层局清算进度不均衡,有的分局应清算的已全部实施了清算,而有的分局只对部分项目实施了清算;二是同一房地产企业在不同区(市)的项目,有的分局清算、有的不清算,造成清算工作不一;三是对达到主动清算条件、通知清算条件的项目,各分局有的全部纳入清算,有的只对达到一定条件的进行清算。

    (二)清算质量不高,税负率偏低。从我市2011至2015清算的税负率看,高的为60%,低的不足10%.个别项目为零,预征全部退库。同时,因种种原因还存在“以核代清”“以查代清”等问题。

    (三)税收流失现象较为普遍。目前,房地产企业土地增值税的流失主要通过下列方式:1.利用优惠政策。一是利用合作建房形式。《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48号)规定:“对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;建成后转让的,应征收土地增值税。”部分房地产开发企业签订虚假合作建房协议,对于分得的自用房产,以“按比例分得的自用房产”形式享受合作建房土地增值税优惠政策,逃避缴纳土地增值税;对于分得的非自用房产,不按规定确定应税收入,以少计应税收入手段偷逃土地增值税。二是利用普通住宅形式。《土地增值税暂行条例》第八条规定:“纳税人建造普通标准住宅,增值额未超过扣除项目20%的,免征土地增值税”。2.少计营业收入。一是利用银行按揭贷款销售方式不记收入。银行按揭贷款销售方式是房地产主要销售方式,房地产开发企业利用这一销售方式的特殊性,将银行按揭的款项记入往来科目而不作营业收入处理。二是开发企业以开发产品抵建安工程款不记收入。三是开发企业将车库、阁楼等售房款转移为房租收入。住房和城乡建设部规定,凡架空层高度未达到2.2米的车库、杂屋房不予办理产权登记。商品房的底层杂物屋和顶层坡屋一般都未达到2.2米高度,部分车库也未达到2.2米高度,房地产开发商以这些房产不能办产权证为由,在销售这些房产时以合同形式约定使用年限,将这些房产的售房款转移为房屋租金收入,少计土地增值税应税收入。四是开发企业代收各种费用及基金不记收入。房地产开发企业在收取售房款之外,还收取部分代收代付款项,比如煤气管安装费、房屋维修基金、水电增容费等费用。现行土地增值税政策规定,开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等,凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的,应按规定全部确认为销售收入:凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他部门、单位开具发票的,可作为代收代缴款项进行管理,许多房地产开发企业以没取得代收代垫款项收益为由,不进行土地增值税应税收入申报。3.虚增开发成本。一是通过虚增土地开发成本。房地产开发企业利用土地评估、将评估增值的土地成本直接记入开发成本,虚增土地成本。还有的房地产开发企业从关联企业购进土地,关联企业多开土地补偿费发票,虚增房地产开发企业土地取得成本。二是通过多开建筑安装发票加大建安成本。部分房地产开发企业把建安发票作为偷税的一个重要工具,特别是企业所得税核定征收的企业,虚开一份发票,只需交纳5.9%的税(含增值税、企业所得税),但房地产公司可以少交至少30%的土地增值税、25%的企业所得税。三是利用建安公司等关联企业多计开发成本。

    (四)利用“非法”手段逃避清算。一是账本、凭证故意失存。二是项目利润已分配至合伙人,应缴税款资金难以回收,特别是一些项目公司,合作建房公司。三是部份开发商已撤走(外地在青设立的项目分公司),个别公司已转为非正常户,甚至已注销。

    二、土地增值税清算存在问题的原因分析

    (一)业务水平有待提高。一是专业知识馈乏。部分一线干部对现行土地增值税业务缺乏系统学习、专业培训,对政策了解和掌握相对不足,一知半解,似是而非。二是相关知识生疏。部分干部干部对房地产企业的经营方式、开发程序和经营特点不熟悉,对房地产企业财务核算特别是成本核算知识较为生疏。三是实践经验缺乏。由于清算工作近几年刚开展,实际接触从事清算的干部少,还没有积累一定的实践经验,感到力不从心,无从下手,存在畏难情绪。

    (二)清算力量不足。扣除项目繁多、计算过程复杂,这对土地增值税清算要求很高,但当前一线税收征管工作任务相对繁重,清算力量不足,不能满足土地增值税清算需要。

    (三)过程管理不到位。土地增值税清算在税收管理中存在“滞后性”,由于在房地产设计、施工、开发、销售、核算等诸环节中,没有实施“痕迹化”管理,过程管理不到位,致使在事后的清算工作中诸多事项无事实可依、无证据可查,只能以纳税人提供的“书面”资料为准。

    (四)缺乏有效的信息化支持。土地增值税虽然与企业所得税“同税基”,但企业所得税以纳税人为核算对象、以会计年度为核算期间,而土地增值税以项目为核算对象,以项目开发区间为核算期间。造成后者清算时由于和财务处理、税收处理高度不一致,造成核算、审核工作极其复杂,但仅仅依靠人工处理工作量太大且难以保证质量,故需开发使用软件支撑。而且,目前由于《地楼房系统》由于没有及时维护,目前无法使用。

    三、加强土地增值税清算工作的建议

    (一)统一“清算方式选择”,保证税负公平。目前,土地增值税清算方式两种:一是按法定税率清算(据实清算),这是原则要求;二是按征收率清算(核定清算)。国家税务总局、省局多次明确要求严格执法,规范核定征收管理,要严格按照税收法律法规规定的条件进行核定征收,任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围,严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法“。

    (二)明确“清算主体”,划分清算责任。要避免在土地增值税清算主体的认定上重走企业所得税汇缴主体错位—归位的曲折历程。防止清算工作“越俎代庖”,取代纳税人而直接进行清算。清算主体为房地产开发企业,地税部门的职责只限定于审核、审查。

    (三)严格“四项成本扣除限额”的认识,确保税基。“四项成本扣除限额”的设置,能有效地保护税基。《青岛市地税局房地产开发项目土地增值税清算管理办法》及有关文件,对四项成本扣除均进行了明确,必须严格落实执行。

    (四)加大审核力度,提升清算工作成效。按项目分别建立土地增值税清算管理档案,对项目的立项、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等实行跟踪监控,把握好土地增值税清算的时间节点。突出审核重点,重点审核销售收入、工程成本、扣除项目金额,对扣除项目,要逐项进行深入细致的审核,比如对建筑成本明显偏高的,必须取得纳税支付费用的银行往来凭证、收款方开具的合法建筑安装发票。强化稽查震摄。对需要重点审核的土地增值税清算项目,及时开展专项检查,对检查出来的问题,严格《征管法》的相关规定进行处罚,防止税款的流失。

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