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青岛房地产业经济与税收统计分析

2017-04-25 09:12:00 | 来源:青岛市地方税务局 | 作者:胡晓晖

    摘要:本文通过研究国内及青岛市房地产业发展现状,对“十二五”期间青岛市房地产业经济和税收数据进行了分析论证,重点对与房地产价格相关度较高的契税进行了详细分析,从而研究房地产业的经济发展与国家经济的联系,以及房地产业税收情况对青岛市经济发展的影响,并对今后促进房地产业开发的持续发展提出了意见和建议。

    一、房地产业的现状分析

    我国于1994年开始深化住房体制改革,当时面临的首要问题是房地产市场缺失。改革的主要措施就是实行住房商品化。住房商品化带来了接下来二十多年房地产行业持续的繁荣。房地产不仅成为拉动中国经济增长的重要引擎,同时也成为地方财政收入的重要来源。

    1.房地产业在经济发展中地位突出

    国家统计局数据显示,2014年我国全社会固定资产投资总额(不含农户)501264亿元,其中房地产业投资值为123558亿元,占全社会固定资产投资总额24.6%;2014年我国国内生产总值(GDP)643974亿元人民币,从GDP支出法构成来看,最终消费328313亿元,其中商品房销售额为76292亿元。房地产业是关联行业最多的超级行业,受房地产业影响有三大类共计一百三十多个行业,加上其首影响的附属行业,对中国GDP有很大程度上的影响。

    2.房地产业对财政贡献巨大

    国家财政部2016年数据显示,2015年全国公共财政收入(不含地方)152217亿元,其中房地产业直接相关的财政收入明细如下:国有土地使用权出让收入32547亿元、房地产营业税6104亿元、建筑业营业税5136亿元、房地产企业所得税2871亿元、房产税1851亿元、土地增值税3914.68亿元、契税4000.7亿元、城市维护建设税3644.64亿元,总计共占全国公共财政收入(不含地方)的39.5%.从数据可以看出,房地产业对政府的财政收入有较大的贡献,造成了行业过度集中的风险,使房地产业的兴衰荣辱,很大程度决定未来经济走向。

    3.房地产行业告别高速增长

    2015年以来全国整体的楼市销售在政策不断利好的刺激下,温和回暖。2015年,商品房销售面积128495万平方米,比上年增长6.5%,增速比1-11月份回落0.9个百分点。商品房销售额87281亿元,增长14.4%,增速回落1.2个百分点。2015年,全国房地产开发投资95979亿元,比上年名义增长1.0%(扣除价格因素实际增长2.8%)。其中,住宅投资64595亿元,增长0.4%,增速回落0.3个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.3%。

    二、青岛市房地产业统计分析

    (一)青岛市房地产发展现状

    近年来,青岛市经济持续快速发展,人民生活水平不断提高,对住房的需求数量和质量都有较大的增长。首先,住房开发量多年持续高速增长,其中,住房开发量增长率在2000 年到2009 年一度高于10%;其次,住房销售市场非常活跃,住房销售面积每年都有较大增长,虽然2008 年经济危机,使得青岛市房地产市场变得比较低迷,但是,青岛市房产市场刚性需求较大,市场需求潜力较大;第三,青岛市房价阶梯式上升,从南向北递次效应明显。另外,青岛市的城市化进程正在稳步推进,胶州湾高速的建设以及跨海大桥的施工极大地加快了青岛整体化战略的进程。人口数量的增加创造出更多的住房需求。未来,青岛市住房的需求量会保持持续增长。

          图1 2010-2015年青岛市供应量、成交量、成家均价数据统计。

    在国家和地方一系列利好政策的作用下,我市房地产企业的投资信心和投资预期明显增强,不断加大对市场的开发力度,新开工项目逐步增多带动全市房地产投资稳步加快。上半年,全市房地产开发投资575.7亿元,同比增长21.4%,比一季度增速加快10个百分点,比上年同期增速加快29个百分点。房地产开发投资对全市投资的贡献率为26.1%,比上年同期提升36.7个百分点。其中:亿元新开工房地产项目86个,较上年同期净增34个,完成投资184.5亿元,同比增长54.4%,占全市房地产开发投资的32%.在一系列利好政策的影响促进下,房地产开发市场稳中向好,商品房销售快速增长。前三季度,商品房销售面积1227.9万平方米,增长36.1%.商品房销售持续回暖有力地支撑了我市商品房库存的消化,库存量连续7个月减少。

    (二)房地产业在各行业中所占的地位

        表1  2015年青岛市各行业增加值及占比

             

    2015年青岛市房地产业产值总量为479.93亿元,占生产总值5.2%,与房地产业相关的建筑业产值为486.83亿元,两者相加占生产总值超过10%,可见房地产业和建筑业在青岛市经济发展中占较大比重。

    (三)相关经济政策对青岛市房地产的影响

    1.国家和地方相关政策

    2014年1月全国住建部推进村庄整治房产税立法或含村镇房屋。2月青岛公租房和廉租房年底前并轨取消户籍限制。3月全国两会首次提出分类调控概念。青岛公积金新政正式实施青岛继续施行限购政策,六区(不含原胶南)买房限购。4月全国央行定向降准,中国人民银行决定从2014年4月25日起下调县域农村商业银行人民币存款准备金率2个百分点,下调县域农村合作银行人民币存款准备金率0.5个百分点。5月全国央行出台的“央五条”力挺首套房房贷国务院批准十省市地方债自发自还,青岛在列。6月全国以房养老正式开闸,率先在北京、上海、广州、武汉正式试行。16日起,符合审慎经营要求且“三农”和微小企业贷款达到一定比例的商业银行将下调存准率0.5个百分点。同时,财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司也下调存准率0.5个百分点。7月全国户籍制度改革意见通过大中小城市差别化落户。8月青岛黄岛、城阳放开限购,市区144平以上放开限购。9月全国央行9.30房贷新政,全国共32城市放开限购。青岛全面取消限购六部门联合出台“青18条”。9月1日起,青岛市放开市南区、市北区、李沧区、崂山区套型面积在144平方米以下住房的限购政策。11月全国央行下调存贷款利率不动产登记暂行条例颁布。央行宣布下调基准利率。一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至 2.75%,同时结合推进利率市场化改革,将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍。青岛西海岸新区出台《关于规范房地产业发展的意见》。12月全国央行发布387号文件,调整存款口径。

    2015年1月5日《税收征收管理法修订草案》向社会公开征求意见,个人征税体系将建立。1月10日基本完成了《住房公积金管理条例》的修订,公积金用途多元化。1月12日《青岛市国土资源和房屋管理局地下空间国有建设用地使用权管理办法》开始实施,"地下空间"也要缴纳出让金。1月28日住建部表明,明确建立多种管道发展租赁市场,推进REITs试点。2月4日央行再次宣布降准,金融机构人民币存款准备金率自 2月5日起下调0.5个百分点。2月16日中央审议推出取消暂住证制度,全面实施居住证制度。2月24日上海和重庆的房产试点税停止,房产税退出。2月24日上海和重庆的房产试点税停止,房产税退出2月28日央行宣布,自2015年3月1日起存贷款基准利率下降0.25个百分点2月25日国务院提出,全国33个区县允许农村集体经营性用地入市。3月多地宣布,公积金贷款利率下调至4%,并出台公积金新政。3月30日财政部、税务总局宣布二手房满两年后,免征营业税3月30日央行、住建部、银监会发布通知,公积金贷款首套房,最低首付款比例为20%.3月31日中国人民银行、住建部、银监会联合发布通知,将二套房首付比例,降至四成。3月1日青岛市市南、新市北、李沧启动不动产登记。4月20日央行决定4月20日起降准1%.4月29日青西新区出台“房产新政11条”。2015年4月29日,青岛西海岸新区发布“房产新政11条”。“新政”涉及落实国家房产调控新政、放宽购房落户条件、扶持人才安家创业等11个方面,是一套“组合拳”,实施期限至2016年底。5月11日央行5月11日降息 贷款基准利率下调0.25个百分点。6月1日青岛公积金异地贷款细则执行。6月28日央行决定对金融机构定向降准。6月28日央行再次降息。7月2日青岛市全面放开户型、价格的限制,政府回购或租赁商品房用作公共租赁住房,启动去库存模式。8月4日青岛八部门联合下文,鼓励库存房改为创客空间。8月25日央行宣布8月26日起降息,9月6日起降准。8月30日六部委宣布全国将取消外商投资房地产企业的多项限制。8月31日三部委发文二套房公积金最低首付降至两成。9月16日房地产项目资本金比例下调5%.9月15日住建部发文:抓紧出台公积金异地贷款细则。9月30日央行宣布:非限购城市首套房商贷首付降为25%.9月30日,央行和银监会联合发布通知,在不实施“限购”措施的城市,对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,最低首付款比例调整为不低于25%.10月8日三部委:公积金异地贷款新政10月8日起实施。10月24日央行:下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。10月29日十八大五中全会宣布二孩政策全面放开。10月17日青岛不动产登记全国联网。11月10日习近平提出:要化解房地产库存,促进房地产业持续发展。11月17日国管公积金贷款政策再放松 最低额度增20万。11月20日国务院法制办公开《住房公积金管理条例》送审稿:公积金提取条件拟放宽。11月21日央行下调分支行SLF利率11月11日国务院常务会议提出:加快户籍制度改革带动住房、家电等消费。12月1日青岛二手房住房公积金贷款评估费用降低12月10日青岛西海岸新区启动不动产登记工作。12月18-21日经济工作会议,提出:要化解房地产库存,通过加快农民工市民化,扩大有效需求,稳定房地产市场。12月25日市人大32次会议表决通过《青岛市商品流通条例》:新居住区须同步配建商业。12月10日西海岸启动不动产登记。

    2016年2月17日营业税契税双降,财政部发布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》。此前,契税已5年多未调整,而营业税是在去年330政策不到一年后再次调整。自2016年2月22日起开始实施“2016房地产交易契税、营业税优惠政策” .央行降准为房贷释放更多资金2月29日,中国人民银行决定,自2016年3月1日起,普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。二手房营改增后进一步减轻税费负担。2016年5月1日起,二手房实施营改增,将二手房交易中的营业税改为增值税。

    2.政策对房地产数据的影响

        

          图2  2014年青岛市房地产相关数据   (单位:万平方米、亿元)。

    从图2中可以看出新开工面积变化波动比较大,并且去政府出台的与房地产相关的政策紧密相关。2月青岛公租房和廉租房年底前并轨取消户籍限制,二月份到三月份的房屋新开工面积明显增加,三月份相比二月增加了77%.3月全国两会首次提出分类调控概念。青岛公积金新政正式实施青岛继续施行限购政策,六区(不含原胶南)买房限购。在政府出台房屋限购政策后,新开工面积明显下降,相比三月份四月份下降了35.8%.4月全国央行定向降准,房屋新开工面积又开始增加,增加了91.8%,接近于1,可见央行定向降准对房地产业的新开工面积影响很大。5月全国央行出台的“央五条”力挺首套房房贷国务院批准十省市地方债自发自还,青岛在列。受这项政策的影响,房屋新开工面积又有所下降,下降了55.9%.6月全国以房养老正式开闸,率先在北京、上海、广州、武汉正式试行。新开工面积上升81.5%.7月全国户籍制度改革意见通过大中小城市差别化落户。新开工面积下降59.6%.8月、9月房屋限购政策放开,新开工面积持续上升,十月份相比八月份上升了462%,达到历史新高,看见房屋限购政策的放开大大促进了新开工面积的增加。虽然十一月份和十二月份出台了一些下调基准利率的政策,但房屋的新开工面积持续下降。纵观全年新开工面积可以看出,新开工面积变化跌宕起伏与政策变化紧密相关。

    二月至七月商品房的销售面积和销售额基本持平,没有明显的变化。但从七月份开始商品房销售面积和销售额明显上升,这与七月份国家出台的户籍改革和八月份九月份青岛出台的放开房屋限购政策有直接的关系。十月份没有出台新的关于房地产业的新政策,十月份的商品房销售面积和销售额有所回降。十一月份11月全国央行下调存贷款利率不动产登记暂行条例颁布。12月全国央行发布387号文件,调整存款口径。这两项政策出台后商品房的销售面积和销售额明显回升。纵观全年的商品房销售面积和销售额变化曲线可以看出这两条曲线的变化非常相似,可见商品房的每平方米均价在全年变化不大。

      

                图3  2015年青岛市房地产相关数据(单位:万平方米、亿元)。

    从图3可以看出二月份至五月份房屋先开工面积变化不大,虽然二月分到五月份出台了一些关于房地产业的相关政策,但对房屋新开工面积的影响不大。4月29日,青岛西海岸新区发布“房产新政11条”。“新政”涉及落实国家房产调控新政、放宽购房落户条件、扶持人才安家创业等11个方面,是一套“组合拳”,实施期限至2016年底。5月11日央行5月11日降息 贷款基准利率下调0.25个百分点。这两项政策出台后,五月份到六月份新开工面积增加了357%,达到今年的最高峰。可见这两项政策对新开工面积产生了重大影响。6月1日青岛公积金异地贷款细则执行。6月28日央行决定对金融机构定向降准。6月28日央行再次降息。6月16日,青岛市规划局官方网站正式公布了城阳区六大片区的控制性详细规划公示,这六大片区分属于城阳街道办事处与夏庄街道办事处。7月2日青岛市全面放开户型、价格的限制,政府回购或租赁商品房用作公共租赁住房,启动去库存模式。这些政策的出台造成了新开工面积的持续下降。从六月份到八月份,新开工面积下降了74.5%.八月份至12月份房屋先开工面积变化不大,虽然八月份到十二月份出台了一些关于房地产业的相关政策,但对房屋新开工面积的影响不大。

    与2014年相一致,二月至七月商品房的销售面积和销售额基本持平,没有明显的变化。但从七月份开始商品房销售面积和销售额明显上升,这与7月2日青岛市全面放开户型、价格的限制,政府回购或租赁商品房用作公共租赁住房,启动去库存模式有直接的关系。8月4日青岛八部门联合下文,鼓励库存房改为创客空间。8月25日央行宣布8月26日起降息,9月6日起降准。8月30日六部委宣布全国将取消外商投资房企的多项限制。8月31日三部委发文二套房公积金最低首付降至两成。9月16日房地产项目资本金比例下调5%.9月15日住建部发文:抓紧出台公积金异地贷款细则。9月30日央行宣布:非限购城市首套房商贷首付降为25%.9月30日,央行和银监会联合发布通知,在不实施“限购”措施的城市,对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,最低首付款比例调整为不低于25%.这些政策的出台造成了九月份十月份商品房销售面积和销售额的持续下降。从十一月份开始商品房的销售面积和销售额开始回升,这与公积金贷款政策的放宽有着十分紧密的联系。纵观全年的商品房销售面积和销售额变化曲线可以看出这两条曲线的变化非常相似,可见商品房的每平方米均价在全年变化不大。并且商品房的销售面积和销售价格与政府出台的各项有关房地产的相关政策紧密相连。

       

              图4  2016年青岛市房地产相关数据 (单位:万平方米、亿元)。

    从图4可以看出新开工面积随政策的出台变化比较明显。二月份出台营业税契税双降政策后,三月份相比二月新开工面积明显增加。三月份下调融机构人民币存款准备金率0.5个百分点政策后新开工面积明显下降。五月份有所回升,五月份出台二手房实施营改增政策,将二手房交易中的营业税改为增值税政策后新开工面积又有所回落。由此可见新开工面积的增加或减少与政府颁布的各项关于房地产业的政策密切相关。纵观2016年上半年商品房销售面积和销售额基本上呈持续平缓上涨趋势。

    三、青岛市房地产业的税收统计分析

    (一)与其他主要行业的对比分析

                  表2   青岛市主要行业税收情况

     

       

                       图 5 青岛市主要行业税收情况 (单位:万元)。

    房地产业税收收入一直是地方税收的重要支撑和来源,对于经济发展和税源发展作用显著。2010-2015年,全市房地产开发业上缴的税收收入连年攀升,“十二五”期间累计贡献8414170万元,高于第二位的金融业近一倍以上。与此同时,与房地产业密切相关的建筑业、租赁业也有较大幅度的增长,为地方财政做出突出的贡献。

    表3 青岛市房地产业占各项税收百分比。

     

          

                   图 6 青岛市房地产业占各项税收百分比。

    2010—2015年青岛市房地产业占了青岛市地方财政收入较大比重,总体维持在四分之一以上。2010-2012年间保持了稳健的增长,2013年受房地产大环境和相关刺激政策的影响,房地产业对财政的贡献达到百分之三十以上,2014年占比有所放缓但仍在百分之三十以上,2015年房地产业趋于更加理性的发展,占比有所回落。

    房地产业的迅速发展促进了房地产税收收入的增长,房地产税收收入占青岛市税收总收入的比重也在逐年增加,占青岛市的财政收入也在逐年增长,已成为青岛市收入的重要支柱。房地产业的蓬勃发展,带动了相关产业如建筑业、制造业的发展,创造了大量的就业机会,拉动了居民消费水平,缓解了青岛市经济民生方面的压力,促进了青岛市经济的发展。

    (二)对契税的统计分析

    近年来,在我国房地产市场快速发展、房地产交易量快速增长的同时,也出现了投机严重、价格虚高、管理不规范等问题,影响了房地产市场乃至整个国民经济的稳定健康发展。而契税独特的税制设计和可操作性对于调节财富分配、引导住房合理消费、抑制投机炒房行为、规范房地产市场具有一定的作用。下表为青岛市2011-2015年不同税率情况下契税征收情况,从表中可以看出近五年契税征收总体保持平稳态势,且稳中有升。

        表4 青岛市2011-2015年不同税率情况下契税征收情况。

       

    1.房屋交易量的统计分析

            表5 2011-2015年不同税率下的房屋交易量。

      

    房屋交易量的变化也反映着房地产市场总体需求的变化。由于第二部分数据更能真实反映当年实际进行产权登记交易房屋的情况,选取第二部分数据分析2011-2015年青岛市一手房的房屋交易量情况。新规定是首次买房前提,90平米以下契税1%,90平米以上契税1.5%;二套买入90平米以下契税1.5%,90平米以上契税2%;三套房买入契税没有优惠,不看面积,一律3%.三种税率下的房屋交易量走势大致相同,2012年增速明显,2013年前两种税率的增速回落,3%税率下的房屋交易量有所下降,2014年三种税率的房屋交易量共同下降,2015年又有较大幅度的提升。

           

                  图7  2011-2015年房屋成交量         单位:套。

    上图为三种税率下的房屋交易量的加和,与上一部分分开观察所得出的结论一致,房屋交易量在2012年和2015年有较大波动,也反映了青岛市房地产市场在2012年和2015年需求波动较大。

    2.契税与房屋交易情况的统计分析

    (1)契税与房地产市场变化趋势的分析

     

               图8  2011-2015青岛市契税及房屋交易情况。

    上图为青岛市契税及反映房屋交易情况的各项数据,为方便绘图,各个数据的单位进行了相应的处理,分别为房屋成交量:套数,契税:亿元,单价:千元/平方米,交易面积:百万/平方米,房屋交易额:百亿。为更清楚的反映各项数据的变化趋势,绘制下面折线趋势图。

       

                 图 9 2011-2015青岛市契税及房屋交易情况趋势图。

    从图中看出,契税与房屋交易各项数据变动的情况基本相似,涨落的节点基本一致,反映了契税与房屋交易情况紧密相关。为进一步分析契税与房地产市场的相关性,选取变化趋势较为相近的单价和房屋成交量做进一步分析。

    (2)契税与房屋单价的相关性统计分析

          

                       图10  2011-2015年契税与房屋单价对比。

                       单位:契税 亿元,房价:千元每平方米。

    契税与房屋单价均来自更能真实反映当年真实房价的第一部分数据。整体来看,契税和房屋单价均呈上升状态,契税经历了先大幅度上升后缓慢上升,大幅度下降后快速上升,单价经历了小幅下降后温和上升的过程。在契税方面,2014年出现了首次下降;在单价方面,2012年小幅下降,之后持续增长。由于契税的实现存在滞后性,即当年交易的房产一般不在当年缴纳契税,滞后时间根据征管经验一般为两年左右,所以真实的契税在2012年出现了下降的情况,这与房屋单价的下降情况一致。

    (3)契税与房屋成交量相关性统计分析

      

              图11   2011-2015年契税与房屋成交量。

              单位:契税 亿元 成交量 万套、

    选取第一部分的契税,第二部分的房屋成交量进行分析,从图中可以看  出二者有一致的变化趋势,具有很强的相关性,不妨假设二者存在一定的线性关系并可以用线性表达式表出。

    由于契税的制定是被认为可操作的,对房产征税可以被视为一种对房地产市场的调节,房屋成交量被视为对调控的具体反映。因此将契税假定为自变量,房屋成交量为因变量,首先绘制二者的散点图。

     

    从散点图中看出两个变量有很强的相关性,5个散点中仅有一个是离群点,其余四个点近似呈直线状。以下建立回归模型Y=aX+b,对假设加以检验。

     

          

    从表中可以看出,回归模型拟合情况较好,R方和调整R方十分接近于1,p值为0.01,拟合情况较显著。

      

    从上表得出拟合表达式,Y=28504.9+5209.5x,可以解释为契税每变动一个单位,房屋成交量就能变动5209.5个单位。

    通过对比发现,契税与房屋成交量的相关性大于契税与房屋单价的相关性,可见契税对成交量有显著的影响,在制定调控房地产市场的税收政策时可以作为一项有效的手段。

    3.契税对房地产市场的影响分析

    (1)契税在维持房地产市场稳定健康发展中的作用

    在抑制房价过快增长的宏观调控过程中,国家出台了一系列相关政策措施,其中包括集中于房地产交易环节的税收政策。契税是在房地产交易环节中征收的,通过税率的调节无疑可以达到抑制房地产的投机炒作、降低低收入者购买自住性住房支出等作用。炒作、降低低收入者购买自住性住房支出等作用。目前我国契税对房地产市场的调控作用主要体现在以下四个方面:一是对于购买非普通住宅按照法定税率征收,契税实行的是 3%~5% 的幅度比例税率,各省的法定税率有所不同,比如北京、上海等地为 3%,山西、江苏等地为 4%;二是对于购买普通住宅、经济适用房按法定税率减半征收;三是对个人首次购买90 平米以下的普通住房统一下调按 1% 的税率征收;四是对棚户区改造安置住房等保障性住房实行减免税优惠政策。这种对个人购买住房采取差别化的契税政策,实施效果明显,特别是低收入者受益比较大。但由于受法定税率调整幅度的限制,契税对抑制投机炒房行为的作用有待进一步加强。

     

          图 12  2011-2015年青岛市三种契税税率下房屋交易量的比较。

    从图中可以看出不同税率下的房屋成交量有不同的变化趋势,其中1%和1.5%税率的房屋成交量要高于3%税率的房屋成交量,说明首套买入自用房屋的人群高于其他投资等类型人群,且1%税率下即首次买入90平米以下住房的人群有较大的上升趋势,说明用于满足自身居住需要的人群比重上升,房地产市场逐步回归理性。

    (2)契税在完善房地产市场管理中的作用

    房地产开发具有周期长、环节多、销售(预售)情况复杂、存量房信息难以全面准确掌握等特点,这使得对房地产市场的管理难度很大。利用契税在房地产税收体系中的特殊地位及其“先税后证”的征管办法,理应而且可以在房地产市场管理中扮演重要角色。

    首先,契税制度有利于在房地产市场中营造公平规范的税收法制环境。2005 年,国家税务总局提出以契税管理为把手,实施房地产税收一体化管理的思路。《中华人民共和国契税暂行条例》为“先税后证”提供了法律依据。 由于契税的“先税后证”制度是房地产税收控管的总开关,遵循房地产税收管理的规律,形成以契税为把手,对房地产各税种进行有效控管的税收管理机制,有利于加强和完善对房地产市场的管理,完善房地产市场税收法制环境。在实践中,以契税管理为把手,还可以形成对房地产各税种管理的链条式追溯控管机制。例如,在商品房转让环节征收契税时,通过有关票据和信息,对房地产开发商取得土地、建筑施工单位施工建设、房地产开发商销售(预售)等环节涉及的相关税收进行追溯和监控,可以堵塞漏洞,规范管理,促使房地产开发商依法及时缴纳各项税收,督促房地产开发商依法经营。又如,在二手房交易环节实施以契税为把手的各税种“一窗式”征收,对买卖双方涉及的相关税收实施无漏洞征收,可以在买卖双方提供的相关票据和信息中,发现商品房交易时可能存在的漏洞,并及时纠正。

    其次,契税征收过程中提供的信息为房地产市场的管理和调控提供了参考和决策的依据。相对于其他税种和管理手段而言,从契税管理中获取的房地产相关信息较为全面而又准确。契税征收不仅可以获取房地产交易双方及房地产市场各个环节的相关信息,而且可以直接获取房地产市场管理所需要的价格、面积、交易量、土地等主要信息,还可以跟踪了解土地规划、投资、施工、开发成本费用及销售(预售)等其他的重要信息。这有助于政府加强对房地产市场的监测、分析,及时发现市场运行中的新情况、新问题,提高调控和管理措施的预见性、针对性和有效性。所以,契税的征收过程不仅仅是对房地产相关税种的管理过程,而且是对整个房地产市场的管理过程。

    第三,契税征收有利于促成各部门对房地产市场的联动管理,由此形成合力。契税征管采取“先税后证”的制度,客观上要求相关部门密切配合,建立信息传递机制。契税征收部门与房管、土地等部门建立密切的合作关系后,有利于实现信息的共享和比对,便于各部门发现管理上的漏洞和薄弱环节,并采取具有针对性的措施,规范市场主体行为,完善市场管理。

    四、房地产业税收情况对青岛市经济发展的影响

      

                    图13  青岛市房地产业地税收入。

    图中可以看出,“十二五”期间青岛市房地产业地税收入保持了较快的增长,14和15年涨势放缓。

    (一)对青岛市固定资产投资和GDP的影响。

    自1998年住房制度改革之后,我国房地产业作为国民经济的支柱产业,进入了高速发展阶段,房地产开发投资速度、规模不断加大,房价不断提高,同时,房地产业带动了钢铁、水泥等行业的发展,使我国的经济一直保持高速的增长。然而,进入2003年以后,在国际国内经济形势的共同作用下,加之住房市场化改革的过渡期基本结束,房地产业在高速发展的同时,各种问题也开始显现,如房价上涨、供不应求等。房地产经济合理增长对国民经济健康发展具有重要意义,但是同时房地产经济增长速度过高或过低,都会影响国民经济的稳定增长。为了促进房地产业的健康发展,稳定房价,中央从2003年开始着手开展宏观调控。其中税收政策在房地产宏观调控中扮演着越来越重要的角色,成为社会各界普遍关注对象。

    以下探讨房地产税收和固定投资对青岛市GDP的影响,给出了2010年到2015年固定资产投资与GDP的增长率,可以看出固定资产投资与GDP同步于经济增长,同时也可以看出,固定资产投资的增长速度明显比GDP的增长幅度大,而固定资产占GDP的比重也在不断增加。

          

                       图14  固定资产增长率与GDP增长率对比。

          

                   图15   固定资产投资占GDP比重。

    而固定资产投资对GDP的增长有着较高的贡献率,结合中国经济增长的现实可以看出,GDP的增长已经对投资产生了一定的依赖性并引发了一系列问题,尤其房地产投资过热,房地产投资资金主要来源于商业银行,信贷资金为投资提供了充裕的资金并进一步促进投资规模的扩大,一旦房地产市场出现问题,易导致商业银行呆账坏账造成金融风险,因此税收政策在房地产经济调控中起到了至关重要的作用。但政府为了缓解地方债务和在唯“GDP”论的政绩考核的标准下,出于增加地方财政收入的考虑,政府介入房地产市场,地方政府的这种行为为房价的上涨又提供了可能,房地产税收占地方GDP的比重也是越来越大。

    (二)对房地产业相关数据(开工面积、销售额)的影响

     

            图16   房地产相关税收对新开工面积、销售额的影响

    2014年至2015年新开工面积的增长率呈下降趋势,由原来的1.11下降到了0.95.从上图可以看出2014年至2015年契税的增长率呈上升趋势,房产税的增长率呈上升趋势,房地产业地税收入增长率呈下降趋势。因此新开工面积的增长率与契税的增长率房产税的增长率成正比,与房地产业地税收入增长率呈负比。即新开工面积随着房地产业地税收入和契税的增加而增加,随房产税的减少而增加。

    2014年至2015年销售额的增长率呈上升趋势,由2014年的0.99增长到2015年的1.3.同时由上图可以看出2014年至2015年契税的增长率呈上升趋势,房产税的增长率呈上升趋势,房地产业地税收入增长率呈下降趋势。因此销售额的增长率与契税的增长率房产税的增长率成负比,与房地产业地税收入增长率呈正比。即销售额随着房地产业地税收入和契税的增加而减少,随房地产业地税收入的增加而增加。

    (三)对银行存贷款的影响

     

              图17   房地产相关税收对银行存贷款的影响。

    2011年至2015年期间银行存款呈的增长率围绕着1.1上下波动,但在2013年有明显上升,从上图可以看出2013年房地产业地税收入的增长率和契税增长率在这一年有明显增加,房产税增长率在这一年有所减少,可见房地产业地税收入的增长率和契税增长率与银行存款的增长率呈正相关,房产税增长率呈负相关。即银行存款随着房地产业地税收入和契税的增加而增加,随房产税的减少而增加。

    除2011年至2015年期间银行贷款的增长率呈下降趋势,从上图可以看出房地产相关税收整体增长率呈下降趋势,可见银行贷款增长率与房地产相关税收增长率呈正相关关系。即银行贷款随着房地产相关税收的增加而增加。

    五、促进房地产开发持续发展的建议

    房地产在稳定投资、促进消费、改善民生等方面发挥着重要作用。面对当前房地产发展新机遇,建议在项目建设、资金筹集、库存消化、市场信心等方面进一步加力,不断激发房地产开发持续活力,促进房地产市场平稳健康发展。当前,中央政府推出了一系列调结构、稳增长、惠民生的重大举措,稳定住房消费和促进房地产市场平稳发展仍是“十三五”时期经济发展需侧重的方面。

    1.进一步推进项目建设

    建议有关部门针对促进房地产市场平稳健康发展问题,在审批环节进一步简政放权,加快土地、规划、施工等手续办理时限;在开发建设收费环节按照少取、放活的原则,能降低标准的尽可能降低标准,能后置的尽量后置,促进房地产项目尽快开施工。

    2.进一步简政放权,优化房地产发展环境

    在审批环节继续简政放权,加快土地、规划、施工等手续办理时限,不断提高行政服务水平和服务能力,促进房地产市场平稳健康发展。如对房地产开发企业申报的商品房预售价格实行弹性掌握,重点推动适应市场刚性需求的中小户型和中低价位楼盘项目入市等,为我市房地产市场发展营造更加良好的发展环境。

    3.进一步解决库存难题

    建议借力政策宽松环境,多途径盘活存量商品房。政府层面通过定量限价收购、定向销售、合理补偿的办法回购部分滞销项目以补充保障性住房的房源,缓解房地产企业的资金沉淀压力;进一步放宽落户青岛的条件,在引进人才的同时增加商品住房的消费需求。企业层面通过适度让利、以租代售、租售并举等方式,加快库存商品房消化。

    4.进一步提振市场信心

    房地产开发市场的健康运行离不开企业和消费者两大主体。建议为房地产开发市场创造良好的舆论氛围,一方面积极推进市场信息公开机制,另一方面规范新闻媒体对房地产开发市场的舆论导向,引导消费者对于政策和市场有正确的理解和认知,促进住房消费理性发展,全面提振和激发房地产开发市场稳定发展的良好预期和持续活力。

    5.加强企业与政府合作,积极消化待售房屋   

    当前全市商品房待售面积存量,初步测算需要2年左右的时间逐步消化,亟需加快市场存量房的有效吸纳,缩短企业资金回流周期,盘活市场资源。建议开发商准确评估待售房的市场价值,对已经产生待售的项目,通过降价促销、结构改造和公开拍卖等办法吸收消化待售房。政府层面可以对整体待售面积较多并长期滞销的楼盘,以高于投资成本一定利润的合理价格予以收购,将之转换为安居房、廉租房等房屋类型,改善中、低收入家庭的住房条件,同时减轻开发企业的库存压力,达到三赢的效果。

    6.强化契税对房地产投资需求的调控作用

    从保障民生和维护经济稳定的角度看,房地产市场调控政策的重点在于合理抑制住房的投资品功能,让住房回归“民生性”和消费品功能,这需要充分发挥税收的调节和积累资金的功能。提高契税税率可以有效抑制房地产投机、调节收入分配、发展保障性住房。这主要由差别化的契税政策来实现。一是适当提高投资性住房的契税税率;二是使契税与营业税相衔接,对购买 5 年以内及以上转让的住宅按差别税率征收;三是统一下调对低收入者购房及改造安置住房等保障性住房的契税税率。这样才能引导居民树立合理节约的住房观念,遏制住房投资投机行为,推进房地产市场的健康发展。

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