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浅谈“后营改增时代”地税机关如何加强二手房交易管理

2017-10-13 09:03:00 | 来源:青岛市地税局城阳分局 | 作者:傅象武 许栋

  随着城市化进程的推进,人们对于房屋的需求不断增加,增量消费增加的同时存量房也进入交易市场。城阳区二手房市场正是在这样的背景下发展开来,但由于规模的增大,交易的复杂性也逐渐增加,给税收征管工作带来了风险与挑战。笔者从城阳区二手房交易量与税收现状入手,分析二手房交易中存在的问题,并提出相应建议,以规范税收管理,减少税款流失。

  一、城阳区存量房交易现状分析

  2016年初,央行降低首套房首付比例,同时诸多银行给予首套房贷款利率优惠,对购房者来说意味着降低购房门槛。此外,2月22日财政部宣布调整契税,同时山东省对契税缴纳的住房查询范围做出调整。而营改增时代来临,使存量房交易税负只减不增,种种利好促使购房者纷纷出手置业,存量房市场变得尤为火爆。

  (一)城阳区二手房成交量增长情况。自2014年后,城阳区二手房成交套数连续两年递增,同时增长幅度逐渐增大,到2016年二手房成交量高达8218套,比2015年增长75.75%,是2014年的2.6倍,同比增长率高达85.65%.即城阳区二手房市场规模逐渐变大,发展较为迅速。

  (二)2016年城阳区二手房月成交量情况。

 

  图:2016年城阳区二手房交易量和挂牌均价走势

  由图知,年初交易量较低,在11月达到最高为1204套。挂牌均价在上半年基本维稳,下半年持续走高,到12月份约为8820元/平方米,相比年初增长约10.25%.成熟的住宅市场是二手房交易量与商品房成交量的比例为6:1,城阳区的二手房市场活跃度远不及此,具有很大的提升空间。

  (三)城阳区存量房成交套数占全市的比例。 由于城阳区作为青岛市规划的“三城联动”新区,功能定位为生态宜居新城,新建商品房数量多。2016年青岛各区域新建商品房成交榜上,城阳区以35005套仅次于黄岛区。2016年城阳区二手房网签套数约占青岛市二手房网签套数的11.34%,比例有限也说明未来发展潜力较大。
  二、城阳分局存量房交易行业税收情况

  纵观近年来城阳分局税收情况可知,房地产业税收高居分局首位。存量房交易市场作为房地产业中的一部分,对税务机关组织税收收入有着重要的意义。同时,营改增时代的来临使地税局失去了较为重要的营业税,这就使与房屋交易相关的税种变的更为重要。

  (一)城阳分局二手房税款收入增长情况。

  图:2013-2016年城阳分局二手房税款征收合计及增长率图由图可知,自2013年后,城阳分局二手房总征收税款连续两年减少,同时递减幅度也减小,到2016年二手房税款征收合计由负增长转变为正增长,同比增长率达到29.09%,二手房征收税款合计为17381.12万元。城阳分局仍需加强二手房税收征管,提高收入质量。

  (二)2016年城阳分局二手房税款月收入情况。

  图:2016年城阳分局二手房税款收入与房屋交易总税收

  由图知,1月和2月税款收入较低,和成交量呈正相关。在11月达到全年最高税款收入为2638.74万元,且下半年税款收入高于上半年税款收入。二手房交易作为房屋交易市场中较为重要的一部分,其税收收入与房屋交易总税收呈正相关。

  (三)2016年城阳分局二手房税款收入结构。

  图:2016城阳分局二手房税收结构图

  从图二手房交易征收税款的结构上可知,契税占了较大比重。其次为增值税及附加,由于房屋购置满两年后出售可以免增值税,所以占比有限。再次占比较大的为个人所得税。占比最小的为土地增值税,仅为1%左右,意味着二手网点、办公用房、公寓等成交量较小。

  三、存量房交易税收征管中存在的问题

  当前,城阳分局对于存量房的交易征税管控已非常严格,保全了我局的税收收入,维护了国家的税收利益,但由于二手房交易征税的特殊性,也存在普遍性和典型性的问题。

  (一)基础信息掌握不足,存在信息壁垒。在日常工作中,税务人员通过核对纳税人所提供的资料,确定纳税人的类型。同时,根据房管局开具的《不动产登记查询结果证明》,确定买方购房套数。这在一定程度上堵住了征管漏洞,但是税务人员无法辨别纳税人所提供的资料的真实性。若二手房买卖双方利用伪造、变造的证件使自己达到享受税收优惠政策的要求,而税务人员无法识别虚假证件,此种信息不对称的情形,势必会为税款征收带来风险,同时也助长了纳税人偷税漏税的心理。

  (二)部门职能相对独立,共享机制不健全。地税部门和房产部门分别用独立的系统办理业务,事实上两部门掌握的信息很多都相同,但是少部分信息可以共享。如认定纳税人家庭住房套数的《不动产登记查询结果证明》需要纳税人个人传递纸质资料,导致涉税信息不能被及时了解,同时也为造假提供了可能性。部门间的相对独立,不仅降低了工作效率,还为征税带来了风险。

  (三)税收精细化程度不足,信息化程度低。当前城阳分局使用的“金税三期”系统能够完成房产交易信息采集、申报缴税、转开税票等,也能够看到涉税房产的部分电子影像资料,比如网签合同、上手发票等,但是还有少部分关键信息需要手工录入,如房屋指导价,上手价。由于二手房选择计税价格的依据是MAX(指导价,上手价,网签价),因此指导价及二手价与纳税息息相关,一旦录入错误,将会发生计算缴纳税款失误的情形。

  (四)房屋指导价更新滞后,交易价格偏低。目前,二手房交易市场监管较为宽松。二手房买卖的交易价格可以通过双方协议约定,而由于利益的驱使,达到避税的目的,双方通常签订“阴阳合同”,使网签价远低于真实成交价。因而地税部门出具的指导价就更加重要,但是由于系统更新滞后,很多新建小区缺乏指导价数据,抑或指导价偏低,与市场价格脱轨,最终导致计税价格偏低,致使部分税款流失。

  四、完善存量房交易税收征管的建议

  (一)加强各部门协作,打破信息壁垒。加强部门通力合作,实现信息共享,打破固有的信息壁垒,实现信息资源的自由流通。近年来实行的“三证合一”“五证合一”就是跨部门信息共享的成功范例。建立存量房交易信息交换“一体化”平台。各部门将二手房纳税人信息导入,并针对性共享。国土资源局与将涉税房屋的相关信息,如房屋地址、房屋拥有人姓名及家庭住房情况等导入数据库;民政局将相关纳税人的婚姻状况、家庭成员情况导入数据库;其他部门如公证处将取得房屋的继承合同、赠予合同等导入数据库;各单位办理业务时均可从系统获取相关信息,如税务工作人员可以获得真实的纳税人婚姻情况与房屋拥有套数,为纳税人是否能够享受税收政策优惠的认定提供依据。

  (二)利用互联网精细管理,实现涉税资料电子化。加强税收精细管理,提升税收征管质量。2015年9月,国家税务总局发布了《“互联网+税务”行动计划》意味着税收征管的工作进入了互联网时代,因此利用互联网,依托“大数据”与“云计算”等对涉税资料进行精细化管理成为税务部门面临的课题。开发完善存量房网上审核功能,实现纳税人网上提交资料,税务工作人员网上审核,尽量减少纸质资料的报送,尤其是类似于《不动产登记查询结果证明》等重要证明。真正实现“网上受理、网上办结”,为纳税人提供便利。

  (三)及时更新指导价,紧跟市场行情。及时更新系统中指导价,紧跟市场形势。由于当前城阳二手房市场比较活跃,已经形成一定规模,因此可以采用市场比较法来评估指导价。通过划分区域,确定房屋标准价格→建立影响价格的因素模型→比较课税房产与区域中其他类似房产,确定影响价格因素的修正系数→修正标准价格,得到课税房屋修正后价格。通过数据的验证与支撑,得到与市场价格相近的指导价,使之具有科学性与合理性。税务工作人员也应及时了解市场行情,做到“心中有数”,提高对于市场价格变动的敏感度,把握因素差异对于价格的影响。

  (四)加强税务稽查力度,严惩偷税漏税。加强税务稽查力度,严惩偷税漏税行为。排查风险点,重点稽查。由于二手房买卖一般都有中介主导进行,对于信誉不高的中介机构,要着重排查其办理的二手房买卖业务。此外,对于大龄未婚纳税人、离婚纳税人等进行重点排查,联合民政部门核实其相关信息,一旦发现伪造变造证件逃税者严惩,提高纳税人失信成本。

  (五)提高纳税服务水平,构建和谐征纳关系。重视宣传,积极引导。二手房买卖双方多为自然人,对税法知识及政策了解甚少,这就为税务工作人员提出了较高的要求,要适当将工作重心前移,重视宣传,积极引导。普及税法基本知识,引导纳税人自觉遵从,做出正确选择。针对房产交易开通专门微信公众号,利用微信方便快捷、覆盖面广等特点,及时推送最新税收政策与办理涉税事项的流程,让纳税人“多走网路、少跑马路”。

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