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房屋租赁税收管理的实践与思考

2017-10-20 16:02:00 | 来源:宁夏石嘴山市惠农区地税局 | 作者:杨立宁 姚亚军 白金申

  摘要:随着经济不断地快速发展,很多单位或者个人都有多处房产,同时由于各地流动人口不断增加以及国家对小微企业的优惠政策不断深化,使得越来越多的单位和个人把闲置的房屋进行出租,形成了一个庞大的市场——房屋租赁市场,但是因为房屋租赁业点多面广、情况复杂、应税行为隐蔽、计税依据难以掌握、主动申报者较少等特性制约,房屋租赁税收一直是地税部门征管工作的难点和薄弱环节,本文通过分析房屋租赁业务税收管理的现状,提出此类业务管理的思考,供大家参考。

  关键词:房屋租赁  税收管理  实践  思考

  一、房屋租赁税收管理的现状

  近几年来,城市建设飞速发展,使城市规模越来越大,流动人口也越来越多,从而让越来越多的人加入了承租的队伍,使房屋租赁也进入了高速发展阶段。也使得如今的房屋租赁种类多种多样,可从用途上、租赁方式上、权属性质上等方式进行各种分类。现如今的房屋租赁集中且分散、隐秘且公开,让房屋租赁的税收征管出现了新的问题,新的情况层出不穷。即使各级地税部门运用了许多挖潜增收的办法来应对,也无法迅速充分地掌握监管的有效信息,原因在于租赁市场的管理办法有些局限,致使房屋租赁的税收管理成效并不显著,税源的增长速度明显大幅度高于税收的增长速度。

  二、房屋租赁税收征管工作存在的问题

  (一)宣传不到位

  以前,税务部门税法宣传的针对性不够全面,大多集中在企事业单位,而对个人出租房屋的行为应申报纳税的宣传重视度不够,直到近几年,才引起税务部门的重视。一般情况下,租赁房屋进行经营的多数为个体经营业户,而且房屋租赁方式也不一样,有的是单位房屋出租,有的是私有房屋出租,还有转租的,纳税人的群体是既多又繁琐,税法宣传时很难落实到具体的纳税人,而这些税收政策宣传到位仍需要进一步的改进。不仅如此,有些出租方(特别是个人)纳税意识非常浅薄,根本不知道出租房屋需要交税,即使知道了也不关心,而且不理解为什么出租住宅必须纳税,主动申报纳税的出租方更是少之又少,而大部分出租方仍抱着“能逃则逃,能少则少”的心态,致使税收大量流失。

  (二)税源难确定

  任何税收的基础都取决于税源,房屋租赁也不例外,但从目前情况来看,房屋租赁的税源底数不清,因为房屋租赁是既不需要在工商部门办理营业执照,也不需要在房管部门或其他职能部门注册登记或者备案,仅需在私下签订一张租赁合同就可以进行交易,收入带有很大的隐蔽性,从而造成租赁收入的核查难度大,对出租方房屋租赁情况掌握的征管基础资料欠缺,没有监控手段,使许多出租方游离于税收监管之外。

  (三)计税依据难确定

  房屋租赁不仅需要缴纳房产税、城镇土地使用税和印花税等,而且多数情况下还需要缴纳个人所得税,而这些税款都是严格按照租金的多少来计征的。可是事实上因为出租房屋的面积大小差距大,地段有好有坏,房间朝向各不相同,还有房型、楼层等等的各种不同,致使房屋的租金也有高有低,甚至差距悬殊。再加上出租方与承租方之间达成互利的交易,不提供租赁协议或者提供的租赁协议不实,没有如实申报租赁收入。还有的出租方与承租方只有口头协议,没有签署相关文书,难以确定真实收入。这些都导致大量的税收流失。

  (四)各部门信息不共享

  房屋租赁所涉及的部门众多,仅管理部门就有房管、工商、税务、公安、街道办等多个单位。而各部门的管理体制目前都不够完善,水平相对落后,导致互相间的信息难以沟通、共享,使房屋租赁市场被分割,出现多头管理,各自为政,严重阻碍了行政效率地有效提高。

  (五)征收难度大

  如今,房屋租赁所涉及的税种繁多,多种多样的税费加起来使一些个人私房出租业务税收负担较重,也让税务人员在税收征管方面更是难上加难。即使一些人有想法去自行申报依法缴纳税款,也因这过多的税费而打消念头,逃避税费。

  三、对房屋租赁税收征管应采取的措施

  (一)加强税法宣传

  因为房屋租赁所涉及的税种繁多,较于其他行业税费征收开始实施的也比较晚,纳税人对于应纳税费的意识也比较淡薄,所以我们应积极的、有效的开展宣传工作。

  加大税法宣传力度,利用电视、广播、报刊、通过电信移动公司短信等媒介向大众传播,广泛宣传,尽可能地全方面覆盖,避免盲区,使之了解与房屋租赁相关的纳税知识,提高大众的纳税意识并自觉在限期内缴纳。相互监督,让社会公众也同时监督,公布偷税漏税人员,并严惩不贷,同时起到震慑教育效果。

  (二)加强各部门的联系和配合,精准确定纳税主体

  构建一个完善的、健全的协税护税网络,加强与公安和社区间的配合度,利用公安部门所登记的住户信息资料和街道对住户们的了解情况,及时准确的掌握房屋租赁情况和税源依据。多与工商部门沟通配合,根据工商部门的信息登记情况,准确掌握纳税人情况,并充分发挥当地政府的职能作用,清楚地确定纳税主体,充分地了解税源。

  (三)建立统一的房屋租赁价格核定系统

  通过积极的调研,同时根据房屋所处的地理位置、繁华程度、房屋大小等信息,制定合理、严密的房屋租赁价格核定系统。根据这一系统,与出租方实际出租价格进行比对,对于房屋租金价格偏低的出租方,税务机关可以合理的按核价系统最低计税价格来确定其租金收入,以此所认定的房屋租赁价格更加准确。这样不但避免了税收管理方面的一些不必要风险,而且也能促进房屋租赁业的长远发展和税收管理的有效进行。

  (四)各部门加强信息共享,强化运用第三方信息,加强综合治税

  加强与其他相关部门的沟通与协调,运用信息化手段,建立第三方共享平台,实现与城建、房管、规划、公安等部门信息共享,保证及时、全面的获得信息,加快确定房屋租赁的强制登记制度,使得税务部门的税源监控更加及时、有效,从源头避免征税的漏洞。同时,房屋租赁市场管理要做到规范化,签订《委托代征协议书》,委托房管、乡镇、物业管理等有关部门代征税费,并按照相关规定支付代征手续费。

  (五)建立健全监督机制,对违法行为实施严厉打击

  加大惩处力度,对偷税逃税者按照《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国税收征收管理法实施明细》等相关法律法规实施处罚。做到“小税重罚”,做到在根源处避免有偷税逃税的想法。公开税收的征管情况,定期向社会公布出租房屋的税款征收、减免税、停歇业、处罚等情况,让社会公众来监督。开展专项检查,不定期的开展专项整顿,遏制住出租方想侥幸逃税的想法,从根本上堵塞房屋租赁少缴税费的漏洞。认真执行税收制度,严格行使行政管理责任制,积极做到认真办事,秉公办税,对不认真、不公正办理征税的,严格按照相关规定处罚。

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