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营改增后房地产企业税收管理的问题与思考

2017-12-26 14:55:00 | 来源:甘肃省酒泉市瓜州县国税局 | 作者:田永基 孟备

    长期以来,房地产行业一直都是我国的支柱产业,为我国的经济发展做出了重大贡献。房地产行业在建设期、销售期会对很多行业产生不同的影响,因而它的健康发展对于经济有着一定的拉动性作用。营改增后房地产业的蓬勃发展,为国税税收增长提供了充足的税源,同时也给税收征管带来了新的挑战。
    一、行业特征
    房地产行业特征主要表现在关联性强、涉及面广、经营周期长、开发产品固定、成本核算复杂、投入资金大、资金占用率高、监管部门多。在我国现行的税种中,房地产行业占到了11个左右,具体包括:增值税、企业所得税、土地增值税、个人所得税、契税、土地使用税、印花税、房产税、耕地占用税、城市维护建设税和教育费附加。因此,房地产行业的税收贡献非常大。然而,房地产行业关联性强,成本核算复杂且很大程度上又取决于施工单位的财务核算,所以,房地产行业税收的征收成本很大,存在的税收风险也很多。
    在房地产企业经营管理过程中,行业特征对企业管理影响较为明显,主要表现在:1、房地产行业市场需求较大,所以众多的需求也刺激了房地产企业的发展,企业根据市场需求进行决策,市场环境的变化会对企业产生直接影响;2、房地产业进入的障碍较大,由于房地产企业前期需要大量投入资金,退出房地产的转移成本也相当高,所以存在较高的进出壁垒;3、行业竞争范围主要是本地市场,当地的供求关系及其变化趋势对于房地产企业的销售至关重要。
    二、我县房地产企业基本状况
    1、概况:截止到2017年12月,我县房地产开发企业26户,一般纳税人21户,小规模纳税人5户。房地产开发项目36个,其中,完工项目33个,施工项目3个。项目主要集中于东部,以龙泽苑小区、元通小镇、丽水嘉园、保利嘉园、榆林御园为代表的住宅小区。也有以北部的创新小镇为重点的商业住宅小区。房地产行业近年来一直是瓜州县税收收入支柱行业之一,从营改增以后共计入库2052万元,2017年入库1265万元,税收状况较为平稳。
    2、现状:我县房地产2017年运行状况:
    (1)、房地产投资幅度下降,住房投资比重较为合理;
    (2)、商品房销售量下降,销售压力增大,着重消化老项目;
    (3)、房价较为平稳,相比前几年有所降低。
    三、房地产税收征管面临的问题
    1、倒挂往来不入“收入账”,随意调剂收入。一是将预收购房款或当期售房款长期挂在往来账上,作为调节利润多少的工具,不及时结转收入,不及时申报纳税;二是收到银行按揭款时,长期挂在“预收账款”等往来账上,不入“销售收入” 账,推迟纳税。
    2、整体转让“楼花”不做收入。一些房地产企业将土地手续办理完毕后,把一部分楼的开发权整体转让给其他具有开发资质的企业,按照约定收取转让费,却不按规定作收入,而是挂往来账,甚至私设账外账,以达到偷税的目的。
    3、建筑安装成本抵扣较为困难,房地产开发企业税负较高。建筑施工是房地产的上游企业,受营改增的影响会波及到房地产开发企业。主要是无法取得或者部分取得建筑行业的增值税发票,导致房地产开发企业税负较重。目前建筑材料一般由小工厂、杂货店、私人企业供应,劳务主要是由农民工承担,本身就没有什么进项税额,导致房地产开发企业可抵扣额较低。
    4、账务处理复杂,涉税风险加大由于税收政策的变化巨大,核算难度较原来大幅增加,财务人员面临新旧税制的衔接不适、业务处理和税务核算的生疏等难题。由于财务人员业务素质参差不齐,造成财务核算不合规、申报不准确等风险。“营改增”不但改变了企业的会计核算体系,而且还带来了开票、认证、报税、税款缴纳等一系列新问题,稍有不慎便会产生涉税风险。
    5、房地产行业是一个业务涉及面广、专业知识强、财务处理复杂的行业,税务人员不仅要精通税收业务,还要掌握相关的法律知识和房地产开发业务知识。目前,税务人员的业务素质相对不高且征管时间不长,同时,基层国税机关人员较为紧张,征管工作任务繁重,对企业信息掌握不及时,使房地产企业的征管质量得不到充分的保证。
    6、部门之间不够协调。房地产企业之所以难管,主要是税基构成要素多元化、复杂化所致。掌握房地产企业的收入、成本、费用单靠税务部门是不够的,在房地产企业监督管理的链条中,税务部门管理处于监管的最末端,而前期的立项、审批、征地、开工、预售等信息分别有建委、土地、规划、房管等多个部门掌握。而且,房地产销售收入由国税局负责征收增值税,企业所得税由地税部门负责管理,国税部门在建筑业、房地产业等税收征管中掌握了大量的税源信息和其他信息。但是,由于国税与地税、城建、房管、银行等部门的信息交流不畅,直接影响了国税部门房地产征管工作水平的提高。
    四、强化房地产行业税收征管的措施
    1、加强部门配合,实现税收管理的社会化。积极拓展第三方信息来源,密切与房管、地税、征收、土地、规划、银行等相关部门的联系配合,积极争取地方政府及有关部门的支持,多方采集房地产企业涉税资料。从征收、房产等收集经济适用房、旧房改造等新开工项目、续建项目投资计划、项目开发许可等情况;从规划局收集建设工程规划许可、规划调整等情况;从房管局收集项目开发建设投资进度、商品房预售方案、预售许可证发放、房地产产权出租、转让、变更等情况;从房地产交易中心等部门收集各种形式的联建、集资、合作开发的房地产项目资料,全面掌握房地产企业的第一手基础信息资料,立足于对其开发项目的全程跟踪管理。力求通过信息交换和分析比对,最大限度地掌握有关涉税信息,实现涉税信息共享,强化风险预警,及时纠正失误和偏差,帮助企业降低涉税风险。
    2、优化服务,加强有关税收政策的宣传和财务核算的辅导。一是通过印发宣传材料、宣传手册,在新闻媒体、税务网站上开辟宣传专栏,举办专门培训班等多种形式,及时宣传最新税收政策,并梳理分析房地产行业涉税共性问题,分批次集体约谈相关企业,针对性开展税收政策变化和税务热点问题专题培训,做细做实个性化辅导咨询,将国家房地产政策特别是相关税收政策传达给每一个企业负责人、财务人员和办税人员;二是主动深入企业宣讲有关政策,了解企业生产经营情况,帮助健全财务制度,规范财务核算,减少房地产行业企业的纳税风险。还可通过设立招商引资绿色通道,优先为外来房地产企业办理相关手续。三是经常向地方政府汇报工作,将房地产税收管理情况进行专题汇报,向有关领导宣讲房地产税收政策,帮助分析规范房地产行业税收管理对地方经济发展的促进作用,最大限度地争取地方政府的支持。通过依法开展热情、规范的税收服务,提高企业自觉纳税的意识,使之熟练掌握税收知识和办税技能,用诚心、诚信营造良好经济税收环境,赢得地方政府、社会各界特别是房地产开发企业的理解和配合,留住外来商家。
    3、加大专项检查力度。首先,积极与地税机关联合开展房地产企业专项检查,及时联合成立专项检查领导小组,确定检查的对象,要求房地产纳税人上报项目立项书、规划图、建房方式、主要材料供应方情况、建筑承包合同、销售方式、开工时间、预计竣工时间、项目总投资额、工程总造价、土地出让信息、拆迁补偿协议等涉税资料,并逐户下达专项检查通知和企业自查提纲,将企业上报的情况与实地核查的情况相比对,总体掌握工程的开发情况,为日后的监管打下基础。加强对存量房的监控管理,不定期地对购房户和有关知情人员进行走访调查,掌握存量房销售情况,防止企业故意拖欠税款,逃避纳税。
    4、强化动态监控,构建风险预警机制。加强房地产企业经营收入、成本费用、日常申报等各类事项监控,每月对采集的涉税信息进行分析、筛选和综合评定,对可能存在税收风险点的,根据风险等级,分别实施发送短信或风险提醒函、约谈、组织企业自查、实地核查等措施,及时纠正失误和偏差,帮助企业降低涉税风险。
    5、提高房地产领域税收管理信息化水平。将计算机技术和金三系统、房地产税管理辅助软件等充分运用到房地产税收管理,包括税务登记、纳税申报、税款征收、发票管理、税源监控、税源分析、情报交换、信息采集等各个环节,通过全面、科学采集各类信息,及时掌握企业的供、销、存情况与发票开具情况,实时更新数据,做到掌握第一手资料。另外通过风险预警指标,及时对企业的销售收入变动率、成本利润率等主要指标进行监控,对存在的风险点进行核查,对应缴未交的税款进行补征;努力实现房地产行业登记管理的及时性、纳税申报的准确性、税源监控的有效性和行业管理的规范性。

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