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加强房产建筑业税收专业化管理建议

2019-03-29 14:12:00 | 来源:国家税务总局上高县税务局 | 作者:李尚然

  【摘要】上高县国税、地税机构改革以来,随着我国供给侧调整和经济发展速度趋于平稳,房产建筑业在经历高速发展后也相应出现增长速度放缓的大势,在这一时期,房产建筑业税收专业化管理就显得尤为重要,本文就如何加强房产建筑业专业化管理提出建议。

    

  【关键词】房产建筑业税收专业化管理

  2018年以前的很长一段时间,房产建筑业税收一直是地方税收的“领头羊”“聚宝盆”,在地方税收中占有最重要比例。据统计,上高县房产建筑业2015年后税收征收情况(上高县财政局、原地税局数据)如下:2015年征收4.47亿元,占当年地方税收比例35.7%;2016年(营改增后)征收4.39亿元,占当年地方税收比例34.2%;2017年征收4.29亿元,占当年地方税收比例32.95%;2018年征收4.25亿元,占当年地方税收比例29.05%。从以上数据不难看出,房产建筑业税收对地方财政占有重要比例。同时,由于房产建筑业开发交易流程复杂、部门信息分割,国税地税各自为战,缺乏统一有效监控手段等,使税收“重头戏”演成了“多台戏”,导演没法导,观众看不懂。从2018年7月20日“挂牌”起,税务征管体制改革迈出了坚实步伐,国税地税机构已经进行合并实现了“人合、事合、心合、力合”,房产建筑业税收征管将迈入一个新纪年。笔者就新机构新税务形态下,加强房产建筑业税收专业化管理提出如下建议。

  一、抓部门职能衔接,实行房产建筑业税收管理一体化

  目前,随着全国性行政机构改革步伐的迈进,许多部门职能发生了新变化,要通过分析房产建筑业作流程所涉及各职能部门的职责划分,在各环节有针对性地寻求各相关管理部门的支持与配合,发挥各职能部门的管理优势,并结合税收管理的特点,重点解决控管手段的问题,堵塞房产建筑业税收漏洞。

  成立上高县房产建筑业监管和协护税体系建设领导小组,牵头单位为房产建设局,制定《上高县房产建筑业税收监管和协税护税网络体系实施方案》,明确相关部门的协作职责,重点强调在办理产权登记手续时必须做到先税后证,有效发挥职能部门的控管优势,堵塞房产建筑业税收管理漏洞。建立自然资源部门监管机制。房产建筑业税收的征收管理,过去最大的障碍就是信息不通、征缴滞后、欠税难追。由于税务部门对用地人的用地情况不清,纳税人凭土地用地通知书就可以用地,大多数土地从用地到办证有一个很长的时间跨度,待到办证环节征税时间就滞后了。因此,要根据自然资源部门的土地管理特点,与自然资源部门协商,将土地应税时间提前到用地环节,对土地交易税收实行前置管理,自然资源部门按照“先税后证”的原则,凭税务局出具的《房地产税收管理证明》为用地人办理产权登记手续。建立房产管理部门监管机制。房屋交易和发证环节是房地产业税收征管的核心所在,房产交易中心应严把房地产税收审核关,对未取得《房地产税收管理证明》的,一律不能进入办证环节,一律不予办理产权登记,与此相矛盾的规定应该立即取消。建立部门监管奖惩机制。县政府与有关部门签订《协税护税目标责任状》,明确控管职责和奖惩措施,未按照规定履行先税后证控管职责造成税收流失的,由控管部门负责赔偿,对直接责任人给予一定的经济处罚;所有产权登记手续均取得税务部门《房地产税收管理证明》的,由县政府给予奖励。列入当年绩效考核范围。由政府分管财税工作的领导牵头,组织监委、财政、税务对自然资源部门、房产管理部门履行监管职责的情况进行检查,兑现奖惩。

  二、抓互联网监控,实行房产建筑业税收管理网络化

  推行互联网+房产建筑业税收管理是当前最有效办法之一,也是最节约征管成本、最快掌握相关信息的有效手段。这其中必须加快建立征管台帐、电子征管地图和电子征管档案。

  建立征管台帐。对每户房产建筑业企业必须建立《房产建筑业税源征管台帐》,台帐登记的内容主要包括土地利用规划、计划投资、施工单位承包合同或协议、工程结算、商品房单元编号及销售金额、销售日期、实现税款情况,在台帐中,企业销售的商品房采取类似与税收票证的“销号法”进行管理,企业开盘时,税收管理员及时根据企业申报资料登记房地产的单元编号,此后每月销售的单元编号都在《房产建筑业税源征管台帐》中及时进行销号,彻底扭转以往房产建筑业税收滞后管理的被动局面。建立电子征管地图。与城建、房管等部门建立联席会制度,定期交流企业信息,建立起人机结合的房产建筑业税源监控网络和税源分布的电子地图。对所有300余户房产建筑业企业纳税人通过计算机制做税源分布电子地图,每户企业的项目开发平面图、施工进度图片、售楼价格信息、销售宣传单等资料都通过扫描存储到计算机中,使每个项目在电子地图上都能直观形象地反映项目施工进度和房产售楼情况,为建立快速反应征管体系提供信息。建立电子征管档案。采用先进的房产建筑业模块,对房产建筑业开发项目实行项目登记信息化管理,运用《房产建筑业税源电子台帐》对房产建筑业项目的税源变化实行动态监管。

  三、抓票据评估监管,实行房产建筑业税收管理源泉化

  国税地税合并后,让税收票证凭据得到了统一管理,统一发售,统一计税,为推行以票控税、以票评税创造了有利条件,也为房产建筑业税收管理源泉化提供了可能。

  推行以票控税。规定在开发商收取销售款项时必须开具销售发票,并在开具发票的次月10日前按开具发票金额申报缴税。为了推进以票管税工作的开展,必须告知广大购房户索要发票的权利,必须要求开发商在为购房户办理房产证时,必须提供销售发票的存根联,只有在发票金额与合同金额相同时方可开具《房产建筑业税收管理证明》,才能向房管部门申请办理房产证。同时把房产建筑业企业向用户收取订金、预收房款的票据全部纳入税务管理。纳税人转让土地使用权或销售不动产收取预收款项时,必须向受让人开具《上高县房地产业预收款收据》,税务机关定期检查房产建筑业企业预收款收据使用情况,检查是否存在违规使用或不使用税务部门收据,有无收取预收款未申报纳税现象。房地产专用发票一律实行由税务机关代开,税务机关在代开发票时按发票开具金额征收税款,实现以票控税。

  推行以票评税。为了使税源管理更具专业化,应该在征收单位设立税源管理组和纳税评估组,将税收管理员的资料收集整理等事务性工作剥离到纳税评估组,使税收管理员集中精力抓税源管理,形成税收管理员监控为主,纳税评估员为辅的税源双重监控管理机制。在“双重”监控机制下,税收管理员负责监控企业的纳税申报,掌握企业的生产经营动态,比对分析税源信息,主要在税收征管的前台进行监控;纳税评估员对房产建筑业企业的纳税评估分析,利用征管综合软件信息和申报资料,对企业的纳税情况进行纳税评估分析,在税收征管的后台对税源进行监控。同时根据“电子监控”记录的涉税数据信息,对列入电子地图监控范围的纳税人开展纳税评估,分析可能存在的问题,对纳税人连续无税申报、未申报或申报额明显偏低等异常情况进行实时监控,为管理员和稽查员提供征管、稽查的依据。

  四、抓专业队伍培养,实行房产建筑业税收管理职责化

  目前,我局房产建筑业税收管理实行的是以专门机构、专门人员为总体模式的准专业管理,由于机构建立时间短,人员配置少,年龄严重老化,对快速发展的房产建筑业税收管理力不从心,跟不上时代步伐,必须突出“精、优、续、能”。

  人员配备突出“精”。推行房产建筑业税收管理队伍人事制度改革,引入干部选拔竞争机制,将干部选拔从“伯乐相马”转变为“赛场选马”,把精通房产建筑业税收管理的年轻干部选拔到房产建筑业税收管理岗位上来,让他们大展才能。专业结构突出“优”。优化房产建筑业税收管理人员专业知识结构,鼓励学历教育、专业知识继续教育,鼓励他们从房产建筑业税收广度上去充实和弥补自己,鼓励其对知识的培养和更新,对继续学历教育、专业知识教育,如专升本、攻读研究生、以及获得注册会计师、注册税务师、注册审计师、中级会计师、律师等资格的干部,继续进行精神鼓励,使其成为房产建筑业税收管理领域的专家能手。师徒传帮突出“续”。为充分发挥业务骨干的“传帮带”作用,在传统的“以师带徒”的模式中注入了新理念、新内容,不断提高年轻干部业务素质和实战能力。挑选作风好、责任强、业务精湛、经验丰富的业务骨干为老师,挑选思想坚定、具有发展潜力的年轻同志作为培养对象,按照自主自愿、双向选择的原则,结成师徒对子,实行“一带一”负责制,让年轻干部快速成长。创新管理突出“能”。一是创新能力,创新是房产建筑业税收管理的源动力,也是管理工作的活力所在,随着经济发展情况和征纳环境的变化以及税收制度的变动,房产建筑业税收管理工作只有在体制、机制、制度、方法、手段等方面持续创新,才能实现其自身的永续价值。二是责任能力,能力是做好房产建筑业税收管理工作不可或缺的要件,房产建筑业税收征管的一切活动都由人去完成,所以“房产建筑业税收管理人”成为了征管能力的第一要素,实践告诉我们,拥有责任心与拥有才能同样重要。

 

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