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地下车位涉税处理实务

2018-04-13 13:57:00 | 来源:中华会计网校 | 作者:

    房地产开发企业开发形成地下车位,有的可以办理产权证书,有的无法办理产权证,通过租赁的形式销售给业主使用。最近,很多房地产企业的会员,经常咨询这类问题相关的税务处理,老顾给大家梳理了以下相关政策,供大家参考。
    ★ 企业所得税
    关于地下车位的所得税处理,可以参考《国家税务总局关于印发的通知》(国税发[2009]31号)相关规定:
    第五条 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款,包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等, 凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的,应按规定全部确认为销售收入;未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的,可作为代收代缴款项进行管理。
    第十七条 企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施,按以下规定进行处理:
    (一)属于非营利性且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位的,可将其视为公共配套设施,其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
    (二)属于营利性的,或产权归企业所有的,或未明确产权归属的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的,应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外,其他一律按建造开发产品进行处理。
    第三十三条 企业单独建造的停车场所,应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所,作为公共配套设施进行处理。
    也就是说,房地产开发企业销售地下车位,如果可以办理产权,取得的销售价款应一次性确认收入计入应纳税所得额,其成本应当单独核算。如果是无产权的,车位的成本应该作为公共配套设施费用进行处理。
    ★ 增值税
    营改增后,房地产开发企业销售开发产品按照《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)及《国家税务总局关于发布的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)的规定计算缴纳增值税,销售地下车位的使用权按照转让不动产缴纳增值税。
    其中36号文附件1中《销售服务、无形资产、不动产注释》关于销售不动产规定,转让建筑物有限产权或者永久使用权的,转让在建的建筑物或者构筑物所有权的,以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的,按照销售不动产缴纳增值税。
    国家税务总局在2016年5月份的营改增政策解答中也予以明确:
    “8.出售车位或储藏间,没有独立产权,是否按不动产出售处置?
    答:按照实质重于形式的原则,如果购买方取得了不动产的占有、使用、收益、分配等权力,仍应按照出售不动产处理“。
    ★ 土地增值税
    转让地下车位,如何计算缴纳土地增值税,目前的政策依据参考如下:
    (一)国家层面的规定
    1、《土地增值税暂行条例实施细则》
    第二条条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
    第四条 条例第二条所称的地上的建筑物,是指建于土地上的一切建筑物,包括地上地下的各种附属设施。
    2、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发[2006]187号
    四、土地增值税的扣除项目
    (三)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施,按以下原则处理:1.建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除;
    2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除;
    3.建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。
    该文件说明得比较明确,停车场(库)建成后有偿转让的,应该作为收入计算,并准予扣除成本、费用,并没有强调有无产权。
    (二)典型的地方政策规定
    1、《江苏省地方税务局公告关于土地增值税若干问题的公告》(苏地税规[2015]8号)
    五、关于车库(车位、储藏室等)问题
    (一)能够办理权属登记手续的车库(车位、储藏室等)单独转让时,房地产开发企业应按“其他类型房产”确认收入并计算成本费用。
    (二)不能办理权属登记手续的车库(车位、储藏室等),按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第四条第(三)项的规定执行。
    (三)随房附赠的车库(车位、储藏室等),无论能否办理权属登记手续,房地产开发企业均应按销售合同上的房产类型计算成本费用。
    2、吉林省地方税务局《关于房地产开发企业建造地下车位(库)征收土地增值税问题的批复》(吉地税函[2012]54号)
    根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)有关规定,房地产开发企业有偿转让有产权的地下车位(库),应计算土地增值税收入,并准予扣除相应的成本、费用;房地产开发企业将开发的无产权的地下车位(库)出租或自用,产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本、费用。
    从上述规定来看,地方政策在土增值税方面,执行口径有一定的差异,希望大家在实务中应该多跟主管税局沟通,了解当地的政策规定和执行口径。

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