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免租期的租金如何进行税务处理?

2018-06-12 13:37:00 | 来源:上海闵行税务 | 作者:

    问题概述
    某市市区甲商场(一般纳税人)将临街铺面租赁给乙连锁零售公司,签订经营性租赁合同,双方无关联关系,合同约定租赁期开始日为2017年1月1日,2017—2018年两年免除租金,2019—2021年每年收取租金200万元(不含税)。分别于年初1月1日预付当年租金。2017-2018年两年免租期间是否需确认企业所得税收入,会计如何处理?
    精要解答
    政策依据
    根据《企业所得税法实施条例》第十九条规定,租金收入是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入,按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。
    根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》(国税函「2010」79号)规定,租赁合同或协议中规定租赁期限跨年度,且租金提前一次性支付的,在租赁期内,出租人可对上述已确认的收入根据收入与费用配比原则,分期均匀计入相关年度收入。
    根据上述规定:
    (1)预收租金收入不能完全按照权责发生制原则确认,也应当按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现,税收与会计确认收入会产生时间性差异,企业预收的租金收入当年应作纳税调增处理,计入预收当年的应纳税所得额,计征企业所得税。
    (2)国税函「2010」79号对《企业所得税法实施条例》第十九条规定的补充修改,意味着企业提前一次性收到租赁期跨年度的租金收入可以在租赁期内根据权责发生制原则,分期均匀计入相关年度收入。但出租人分期均匀确认租金收入必须同时具备两个条件:一是合同或协议规定租赁期限为跨年度。二是租金为提前一次性支付。
    因此,企业所得税2017—2018年两年免租期间不确认收入,2019—2021年每年确认200万元租金收入。会计应遵循权责发生制,2017—2021年每年均匀确认120万元租金收入。所以2017年、2018年企业所得税汇算清缴时需调减120万元应纳税所得额,2019—2021年每年调增80万元应纳税所得额。
    温馨提示
    国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第86号)第七条规定,纳税人出租不动产,租赁合同中约定免租期的,不属于《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条规定的视同销售服务。出租方与承租方约定的免租期不视同销售缴纳增值税。
    《财政部  国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税「2010」121号)第二条关于出租房产免收租金期间房产税问题规定,对出租房产,租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期限由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

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