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企业出租改个人出租的税务筹划案例

2016-12-13 13:57:00 | 来源:中国会计网 | 作者:

    案例:
    神车制造厂是自然人腾云于2008年创办的个人独资企业,经过近6年的发展,企业取得了不错的效益,2014年12月腾云决定以神车制造厂的名义购置一幢价值1600万元住房用于出租,预计月租金收入为5万元。但在住房出租两个月后,腾云发现每月需交纳大量税金,实际到手的利润较预期相关较大,于是咨询税务师,税务师在了解情况后,指出腾云在购买时如经过筹划可少交许多税金。
    筹划前:
    神车制造厂需缴纳以下税金;
    1、 营业税: 每年应交税金=5*12*5%=3万元
    2、 城建及教育附加: 每年应交税金=3*10%=0.3万元
    3、 房产税:每年应交税金=5*12*12%=7.2万元
    4、 个人所得税:每年应交税金=(5-3.3/12-7.2/12)*20%*12=9.9万元
    5、 年度应交税金总额=3.3+7.2+9.9=20.4万元
    年度出租住房的净收益=60-20.4=39.6万元
    筹划方案:
    将神车制造厂的利润进行分配(个人独资企业交纳个人所得税,故在分配时不需再交纳税金),购置的房产不以神车制造厂的名义而是以腾云个人的名义购买,则出租的住房享有税收优惠政策,出租收入交纳的税金将大幅降低,因为根据财税〔2000〕125号规定:“对个人按市场价格出租的居民住房,其应缴纳的营业税暂减按3%的税率征收,房产税暂减按4%的税率征收”、“对个人出租房屋取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税”
    筹划后:
    1、 营业税: 每年应交税金=5*12*3%=1.8万元
    2、 城建及教育附加: 每年应交税金=1.8*10%=0.18万元
    3、 房产税:每年应交税金=5*12*4%=2.4万元
    4、 个人所得税:每年应交税金=(5-1.98/12-2.4/12)*10%*12=5.562万元
    5、 年度应交税金总额=1.8+0.18+2.4+5.562=9.942万元
    年度出租住房的净收益=60-9.942=50.058万元
    筹划收益:
    筹划后较筹划前每年度少交税金=20.4-9.942=10.458万元,税负率降低了50%以上。

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