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“营改增”房地产企业税收筹划要点

2018-05-15 14:26:00 | 来源:税屋 | 作者:

    在楼市不景气的行业背景下,“营改增”有望年内推进的消息传开,让不少房企感到恐慌,这也使得即将推行的政策极有可能遭遇阻力。
    由于目前税率和抵扣项目尚不明朗,企业内部经营管理情况不一,而上下游行业增值税抵扣情况也不明朗,目前还很难判断“营改增”后房地产企业税负增减情况。
    有分析认为,由于房地产业增值税税率可能会偏高,而且土地成本不一定能抵扣,这些外在因素也极有可能增加企业税收负担。
    房企面临加税风险
    如果销售不动产由营业税改征增值税,房地产企业在税制改革初期将有可能面临加税风险。在销售额一定的情况下,原先征收的营业税税负稳定,但“营改增”之后,企业的税负很大程度上取决于进项税额。
    由于营业税不考虑购进货物,房企原先对购进物品的票据管理存在松懈,但增值税抵扣则有严格的抵扣链条,企业疏于对票据的管理极有可能造成进项抵扣不足,使得税负白白增加。某房企税务总监向记者表示,“营改增”进项抵扣不足可能是企业税负增加的主要原因,比如建筑企业转嫁成本、购买原材料无法取得发票等。
    而和房地产业紧密相关的建筑业和金融保险业目前的税率也没有出台,如果这两个行业的税率为6%,房地产业税率为11%,也将减少房地产开发企业的进项税额。由于房地产业增值税税率可能会偏高,而土地成本不一定能抵扣,这些外在因素也极有可能增加企业税收负担。
    对于一些已经完工但销售尚未结束的项目,或者持有型商业物业而言,此时已经不可能取得原材料等进项抵扣发票,而房屋的销售合同已经确定,这种情况下企业税负将明显加重,6%~7%才是比较合理的水平。
    平安证券研报显示,在当前市场环境下,若土地成本无法作为进项抵扣,只有少数布局三、四线城市的开发商因为建安成本占比较高,可以从中受益,聚焦一二线城市的开发商均面临税收增加风险,且毛利越高的项目税收负担越大。
    由于房地产行业并不景气,不少三四线城市的楼盘滞销严重,如果无法及时确认销售收入,将会出现进项税额和销项税额“倒挂”的情况,造成大量留抵税额无法抵扣,这也是房地产企业面临的一大税收风险。
    税收筹划是关键
    面对可能增加的税收负担,房企并非就会因此陷入“绝境”。因为房地产市场的最终消费者绝大多数是个人,而这些人本身就是税负承担者。如果存在税负转嫁,可能会增加个人购房者的税收负担,因此政府不太可能大幅提升房企税负。
    在这种情况下,结合结构性减税的政策背景和房地产行情走低的市场背景推测,企业不太可能会因为税制改革而承受较重的税收负担。如果房企可以合理利用好进项税额的抵扣,反而能从中获益。上述税务师事务所高级合伙人认为,房企在“营改增”政策正式出台前,面对即将出现的新旧税制衔接、税收政策的变化和税务核算的转化等难题,如果应对得当,也不排除出现税负减轻的可能性。而这需要房企进行很好的税收筹划。
    在“营改增”政策实施初期,不少企业可能会出现暂时性资金周转困难。针对这种情况,政府肯定会出台相应的政策加以扶持,予以过渡性的资金支持。事实上,交通运输业等当初进行“营改增”时,不少企业税负加重,地方政府就通过财政补贴来安抚试点企业,此举也使得“营改增”试点得以快速推进。在房地产行业被纳入“营改增”范畴后,也不排除会出现这种情况,部分企业甚至可以从中获利。
    上海财经大学公共经济与管理学院教授朱为群认为,这种直接给予企业财政补贴的形式并不可取,一是破坏了税收中性,二是增值税不同于所得税,房企从消费者手中获取利润后,需要就增值部分纳税,因此房企并非增值税的承担者,将企业作为补贴对象并不科学。从缓解企业资金流紧张程度的角度考虑,允许企业分期纳税可能是比较合理的一种方式。
    房企如何减轻税负
    方法一:多要增值税发票
    “营改增”时代,房企将面临新旧税制衔接、税收政策变化、具体业务处理和税务核算转化等难题。刘福元认为,税制改革前企业就应该及时做好应对措施,诸如对会计账簿的科目进行调整,提前做好对财务人员的培训,以便改革后可以进行正确的会计处理。“营改增”之后,企业的税负水平很大程度上由企业的进项税额决定,增值税专用发票在增值税抵扣环节扮演重要角色,房企应加强票据管理水平。
    为避免税负加重,房企在购进货物或者接受劳务时,一定要非常审慎。
    首先,必须要求供货方具备正规的销售资质,一旦无法提供增值税专用发票,就无法实现抵扣;其次,与施工企业进行工程决算时还应当获取增值税专用发票,否则在申请税项抵扣时就会遇到困难;第三,应加强对虚假发票的识别和防范,仔细比对;最后,不能出于节税的目的,就虚开增值税发票给子公司或关联方,这么做税务风险极大。
    方法二:扩大精装房比例
    房地产业“营改增”之后,房企为了降低税负,会更多地考虑增加进项税额来进行抵扣,各家企业都有可能在企业既定的战略框架内进行税收筹划。
    其中,房企大幅提高精装修房比例将会是一种比较流行的方式,此举有利于取得更多的固定资产和物料的增值税发票,从而增加可抵扣数额。
    数据显示,目前在一二线城市,精装修住房比例已经达到新房成交总量的30%,但由于不动产转让目前仍然征收营业税,精装房售价较高,营业税税负相对较重。在“营改增”之后,房企开发精装房的所有进项全部可以抵扣,因此企业肯定会倾向于开发进项税额较多的楼盘类型。
    这样来看,那些现阶段就以精装房为主要开发类型的开发商将会占得先机。资料显示,龙头房企的精装房比例远高于行业平均水平,其中,万科的精装房比例高达90%,保利、绿城、绿地、合生创展等企业的精装房比例也都超过75%。 
    对中小房企来说,由于开发的多为毛坯房,如果因税负加重而不得不调整开发重点,企业极有可能面临一些转型压力,毕竟精装房对企业实力有更高的要求,精装房的高价也要求中小房企加快去化速度。
    房地产业“营改增”对企业的去化能力是一个挑战,由于增值税=销项税额-进项税额,企业只有完成销售之后才可以计算销项税额,因此,未来开发商不太可能为了等待房价上涨而推迟开盘时间。
    方法三:剥离建筑业务
    对房企而言,进行税收筹划的一个主要方式是增加进项税额抵扣,而上游建筑安装业务正是进项税额最主要的来源,因此,剥离建筑业务将是企业不得不进行的战略调整。
    据了解,建筑业也将被纳入“营改增”行业,税率为6%或11%.无论税率高低,只要建筑安装企业可以提供正规增值税专用发票,就可以实现抵扣。当前的房企业务模式主要分三类:第一类,开发商自身只负责拿地开发销售,建筑施工业务全部外包;第二类是以中南建设等为代表的控股集团,下设建筑公司和房地产公司两个子公司;第三类则是建筑和开发业务并举,这类企业多以建筑业为主营业务,同时具备房地产开发资质。

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