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征收房地产税如何合理估值

2017-11-07 13:50:00 | 来源:北京商报 | 作者:

    房地产税和个人所得税如何改革?财政部部长肖捷日前在《党的十九大报告辅导读本》中撰文回答了上述问题。这篇名为《加快建立现代财政制度》的文章描绘了十九大之后的财税改革蓝图。
    楼市议题向来是民生焦点,而房地产税问题又是焦点中的焦点。在房地产税方面,肖捷首次提出按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。
    “房产税”与“房价”如何厘清关系成为正相关命题,无论民间还是政府都有着激烈讨论。民间讨论最核心的议题是房地产税对目前的楼市和房价到底会有什么影响。而政府则需要完成税改对房地产市场的预期管理。
    此前业内达成共识的按评估值征税首次明确。而围绕如何估值,依然尚无定论。按理说,房屋的评估值应是房屋市场价值,而非房产原值即购房时价格,但由于近些年房价上涨较快,最终评估值很有可能推升纳税成本。
    住房市场化,开启了中国楼市近十年的大牛市。长期以来,一线城市及部分热门二线城市,一直有可观的人口净流入;人往哪里走,钱就往哪里走,这些城市吸引广义货币M2流入活跃;再加上大城市偏紧的土地供应,所以,这些城市的房价一直坚挺。
    有专家建议,房屋评估值应该以市场价值为基础,并适当低于市场价值,同时保持一定时期内的稳定。如果房屋估值过高,房地产税征收是否可以给予折扣成为新的探索方向。
    估值收税能否有效“量化标准”与每一位纳税者休戚相关。自房地产税传言甚嚣尘上,关于房地产税的讨论就无比细致,甚至具体到每户多少平方米,家庭几套房,试用什么样的人群,以及不同城市可能不同税率,这也与本次肖捷表态的“分步授权”相暗合。
    不管问题如何讨论,主流舆论私下都藏着一种焦虑情绪,最普遍的是担心房地产税形成新的税收负担,同时造成相当部分中产阶层的财富流失,因此对于首次明确的估值收税十分敏感。
    围绕房地产税的焦虑和误解很容易扭曲制度设计的初衷。房地产税的设计本意是完善在此之前相对混乱的税制体系,通过规范税制促进房地产市场健康发展。从2015年开始,中央大幅推进不动产登记制度,目的也是为了最终规范税制。
    不断重申顶层设计先要能够澄清市场和民间误解,更重要的是,如此重要的财税政策的设计要更加审慎,要做好前期的理论配合和实地调研。
    目前在几个城市试点的“房产税”并非真正意义上的房地产税,且效果并不理想,说明它与当下中国实际情况的匹配度可能还不高。眼下真正的房地产税落地的预期越来越强,正是这项关键税改完成制度设计初衷的关键时刻。

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