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邹琳华:目前开征空置税很难真正降低住房空置率

2018-10-23 | 来源:腾讯财经《灼见》 
时间:2018-10-23   来源:腾讯财经《灼见》

    近日,中国关于征收住房空置税的呼声再起。有观点认为,中国住房空置率较高,开征空置税将促进闲置住房入市。此前的2018年6月29日,中国香港特区政府宣布将对空置6个月以上、并未作居住或出租用途的一手私人住宅单位征收“额外差饷”即空置税,相当于该单位应课差饷租值的200%。 
    关于住房空置率,有水电费测量、民间抽样调查等多种版本,不同版本宣称的空置率水平差距很大。中国大城市住房空置率真实到底有多高?是否真有传说的20%-40%之巨?以北京市为例,据住房大数据联合实验室、中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组统计,北京目前有各类住房约703.4万套(含集体土地建设的小区楼房,不含农村宅基地),按每套3人计约可容纳2110.2万人。而北京2017年末常住人口为2170.7万,其中城镇人口1876.6万人。据此估算,北京住房的宏观空置率应低于5%,不存在大规模空置的基础。
    住房空置的原因很复杂,并不能简单归结为持有成本过低。同理,在目前条件下,开征住房空置税,也很难真正降低住房空置,甚至还有可能增加住房空置。在没有空置税、房产持有税等的条件下,并非持有空置住房就真的没有成本。实际上,持有空置住房的机会成本仍极为高昂。住房所有者如果将空置住房转售,可得一笔价值不菲的资金,用于理财的话利息收益也非常可观。在更多情况下,空置住房持有者仍需要按月偿还住房按揭贷款本息,经济负担也非常沉重。而之所以选择将住房空置,其主要原因是交通、公共基础设施较差,不仅难以用于正常居住生活,租金又低至无法补偿建筑及装修设施的折旧。同时,这些空置住房要么未来存在一定的升值预期,要么暂时有价无市、无法售出。由于空置住房大多自住和出租均存在现实困难,无论是否开征空置税,都难以提高这些闲置住房的利用效率。
    即便征收空置税真能有效促进闲置住房的利用,对存量(二手)空置房征税也很难推行。因为存量房空置税征税成本极为巨大,从而可行性较低。从世界各国经验看,空置住房的界定十分困难,房主有多种方法可以规避被认定为空置住房。无论是水电费测量、还是上门调查、电话访问等,都只能作为研究辅助手段,但无法真正用于税收征管。至于通过产权登记来界定空置,则只能助长“假离婚”等行为。
    相对征收二手住房空置税来说,仿效中国香港征收一手住房空置税可行性更高。征税成本低,效果也较为直观。一方面,开发商持有而未出售的住房比较容易认定,从而征税成本可控。另一方面,对新建商品房征收空置税,可以促进开发商售房,打击开发商囤积住房、捂盘等行为。不过目前开发商普遍资金链较为紧张,售房积极性较高,又似乎并非开征一手住房空置税的最佳时机。

  (作者系中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长)

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